1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 東京都新宿区百人町１丁目
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交通: ＪＲ山手線「新大久保」駅 徒歩2分（超一等地のインバウンド聖地）
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月額固定費: 1,452,000円（賃料132万円＋消費税10%：13.2万円 ※店舗・事務所契約のため、事業用として消費税込みで試算）
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初期費用: 約1,500万〜1,600万円（保証金10ヶ月：1,320万円 / 礼金1ヶ月：132万円 ＋ 各種手数料。ここに2組分のリノベーション・家具家電費用が乗ります）
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構造: RC造 7階建の5階〜6階部分 / 125.8㎡（5階・6階メゾネット、トイレ2ヶ所）
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条件等: 定期借家契約（2年）、解約時3ヶ月分償却
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特筆事項: 民泊相談可能、5階と6階で2組（2世帯・2グループ）の宿泊およびマンスリー運用が可能な構造。
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仲介不動産会社: 西武通信（株） 不動産事業部
2. 「5階＋6階の2組貸し」での想定
新法民泊（180日制限）のルール上、180日という日数の壁はありますが、「5階の部屋（1泊3.5万円）」と「6階の部屋（1泊3.5万円）」を別々のゲストに同時に貸し出す（または1棟の中で2つのプライベートエリアとして超高単価で貸し出す）ことで、1日あたりの合計売上を7万円以上にできます。
さらに、民泊ができない残りの不稼働期間（185日間）についても、5階と6階をそれぞれ個別の「家具家電付きマンスリーマンション」として募集します。切り替えの手続きや空室リスクを考慮し、「実質5ヶ月分（約150日）」だけ綺麗にマンスリー契約で埋まり、残りの1ヶ月分はバトンタッチの空室ロス（売上ゼロ）になるという現実的なラインで組み立てます。
3. ハイブリッド運用による年間収支シミュレーション
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（180日・2組同時稼働）
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5階（想定単価：35,000円 / 新大久保駅徒歩2分のプレミアムワンフロア）
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6階（想定単価：35,000円 / 同上）
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1日あたりの合計単価：70,000円
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民泊年間売上：1,260万円（7万円 × 180日）
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② マンスリー期間（5ヶ月間・2室分）
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5階（月額賃料：350,000円・光熱費込）
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6階（月額賃料：350,000円・光熱費込）
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月額の2室合計賃料：700,000円
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マンスリー年間売上：350万円（70万円 × 5ヶ月）
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※残りの1ヶ月分（70万円相当）は空室ロスのため売上ゼロ。
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★ 年間総売上：1,610万円（1,260万＋350万）
【年間支出の計算】
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家賃・消費税（固定費）: 1,742.4万円（税込月額145.2万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 84万円（2組分の部屋がフル稼働するため、電気・水道代を高めに試算）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 252万円（民泊売上1,260万円に対する完全外注費）
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マンスリー集客・契約手数料（10%）: 35万円（マンスリー売上350万円に対する手数料）
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 189万円
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支出合計：2,302.4万円
【最終収支（2組同時・マンスリー5ヶ月稼働の場合）】
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年間運営収支：▲692.4万円（赤字）
4. なぜ売上を1,600万まで伸ばしても赤字なのか？
間取りの特性を活かし、年間1,610万円という売上想定を行いました。しかし、年間約690万円（毎月約57万円）の赤字という冷酷な結末を迎えます。
理由は、やはり「税込家賃（1,742.4万円）」という高額な家賃設定です。
2組同時民泊＋マンスリー5ヶ月という、オペレーションとしては稼働率の上限を達成し、売上を1,610万円まで引き上げても、経費を引く前の「家賃単体」の時点で、すでに132万円の赤字（オーバー）になっています。そこに、稼働すればするほど発生する代行手数料（252万円）やサイト手数料（189万円）が容赦なく重くのしかかり、傷口をさらに広げる結果となります。
この物件で黒字化を目指すには、民泊期間の宿泊単価を1室あたり「1泊5.5万円（2室合計11万円）」まで引き上げ、さらにマンスリー期間も1室あたり「月額50万円（2室合計100万円）」という、相場を完全に逸脱した超富裕層向けの超高単価で100%成功させ続けなければなりません。新大久保というエリアの特性（カジュアルな観光・グルメ街）を考えると、その単価設定は現実的ではありませんが、立地の良さを活かし内装を工夫すれば不可能ではないかもしれません。
いずれにしてもかなり難しい物件であることには変わりません。