1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 福岡県福岡市西区今宿１丁目
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交通: ＪＲ筑肥線「今宿」駅 徒歩8分（博多・天神から地下鉄空港線直通20〜25分）
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月額固定費: 437,800円（賃料39.8万円。ここに事業用消費税10%：3.98万円を加算した税込固定費）
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初期費用: 約180万〜200万円（敷金2ヶ月：79.6万円 / 礼金1ヶ月：39.8万円 ＋ 前家賃、仲介手数料等）
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構造: 木造2階建 / 214.5㎡（6SLDK・専用庭・シャッター車庫付き）
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築年月: 1980年1月（築47年 ※普通借家2年）
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特筆事項: 民泊相談可。特区民泊を諦め、新法民泊（180日制限）＋マンスリー運用のハイブリッドに完全シフト。
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仲介不動産会社: AFTY (株)bELI
2. 民泊180日＋マンスリー3ヶ月想定
214㎡もの巨大な一戸建てを、毎月コンスタントにマンスリーで埋めるのは困難です。今回のシナリオでは、以下のように運用を明確に割り切ります。
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民泊（180日間 / 約6ヶ月）：春（桜・GW）、夏（海水浴・お盆）、秋（紅葉）、冬（年末年始・旧正月）のインバウンドトップシーズンに集中させて完売させる。
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マンスリー（90日間 / 3ヶ月）：夏のバカンス時期のファミリー長期滞在や、企業の研修・ワーケーション需要が集中する3ヶ月間だけを狙い撃ちで獲得する。
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完全空室（95日間 / 約3.5ヶ月）：観光の完全なオフシーズン（梅雨時期や11月、2月の平日など）は、マンスリーも民泊も一切動かず、毎月43.78万円の税込家賃がただただ赤字として垂れ流される期間とします。
3. 現実路線ハイブリッド運用による年間収支シミュレーション
完全外注（運営代行会社およびマンスリー管理会社にすべて丸投げ）の想定で計算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（180日フル稼働・トップシーズン集中）
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想定宿泊単価：55,000円
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※214㎡のメガサイズを活かし、福岡に観光客が殺到する180日間だけに営業を絞るため、通年平均単価5.5万円（15名で泊まれば1人あたり3,600円）は十分に維持可能です。
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民泊年間売上：990万円（5.5万円 × 180日）
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② マンスリー期間（3ヶ月間のみ）
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月額賃料：450,000円（光熱費込・法人の合宿や富裕層の夏期避暑ターゲット価格）
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マンスリー年間売上：135万円（45万円 × 3ヶ月）
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③ 完全オフシーズン（約3.5ヶ月間）
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売上：0円
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★ 年間総売上：1,125万円（990万＋135万 / 前回より90万円の下方修正）
【年間支出の計算】
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家賃・消費税（固定費）: 525.4万円（税込月額43.78万円 × 12ヶ月分。稼働していなくても容赦なく発生）
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光熱費・通信費: 48万円（稼働する9ヶ月分のみ試算。完全空室の3ヶ月は基本料金のみに抑える）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 198万円（民泊売上990万円に対する完全外注費）
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マンスリー集客・契約手数料（10%）: 13.5万円（マンスリー売上135万円に対する手数料）
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 148.5万円
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支出合計：933.4万円
【最終収支（代行丸投げ完全不労所得スタイル）】
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年間営業利益：約＋191.6万円（利益は圧縮されるが、依然として黒字）
4. なぜ「3ヶ月間の完全放置」があっても、なお約190万円利益が出るのか？
3ヶ月以上の不稼働地獄を織り込んでもなお、年間約191万円（毎月約16万円）の純利益が手元に残る想定です。売上（1,125万円）に対する家賃比率は「46.7%」と、依然として50%以下をキープしており、極めて安全な投資構造です。
理由は非常にシンプルで、「民泊180日間で叩き出す990万円という圧倒的な売上」が、この物件の年間家賃（525.4万円）を回収できているためです。
つまり、極論を言えば「マンスリーが1ヶ月も埋まらず、185日間丸々空室だった（マンスリー売上0円）」としても、年間総売上990万円に対して支出が約895万円となるため、約95万円の黒字で逃げ切れる計算になります。
マンスリーを3ヶ月で手堅く見積もった今回のシミュレーションは、地方におけるリアルなリスクを完全に内包した、極めて精度の高い「勝てる設計図」と言えます。