民泊物件  ·  20日 5月 2026

東京都杉並区高円寺南｜48㎡・東高円寺駅至近｜月固定費11.9万｜新法180日＋マンスリーの二毛作で年間約120万円の純利益想定

1. 物件概要（スペックデータ）

  • 物件URL: ジモティー・【民泊物件】杉並区の実績付きの民泊物件（外部サイト）

  • お問い合わせ窓口: (株)ティーエー・ジャパン お問い合わせページ（外部サイト）

  • 所在地: 東京都杉並区高円寺南

  • 交通: 東京メトロ丸ノ内線「東高円寺」駅 徒歩圏内（新宿駅まで直通7分、渋谷・東京駅へもアクセス抜群のインバウンド超人気エリア）

  • 月額固定費: 130,900円

    • ※賃料11.4万円＋管理費5,000円＝11.9万円。ここに事業用消費税10%（1.19万円）を加算した税込13.09万円で試算（紹介文の「約13万円」と一致）。

  • 初期費用: 約65万〜70万円 ＋ 【別途：造作譲渡金】

    • ※敷金1ヶ月（11.4万）＋礼金4ヶ月（45.6万）＋前家賃など。これに現オーナーへの家具・家電・消防設備・営業アカウントの「譲渡代金（要交渉）」が上乗せされます。

  • 構造: マンション / 48㎡（2DK）

  • 特筆事項: 現在民泊運営中（年間売上500万円超の実績あり）。用途地域「近隣商業地域」（旅館業取得の可能性あり）。内装はシンプルなため伸び代あり。先着順受付。

2. なぜこの物件は民泊投資として「大正解」と言えるのか？

 

① 「売上500万円」が証明されている確定演出

通常の民泊投資は「いくら売れるか」という予測（リスク）からスタートしますが、この物件はすでに新法180日営業で年間500万円以上を稼ぎ出しているデータがあります。これだけで投資リスクの8割は消滅しています。

 

② 家賃11.9万円（税込13万）という圧倒的な低固定費

東京23区内、しかも新宿すぐ隣の「高円寺」で、48㎡の広さがあって家賃13万円（税込）は通常の居住用相場とほぼ同等です。民泊可能物件（通常は相場の1.5倍〜2倍の家賃に吊り上げられる）としては奇跡的な安さであり、固定費が低いため営業できない期間の「家賃負け」がほぼ発生しません。

 

③ 旅館業（365日営業）への進化を残した「近隣商業地域」

新法民泊として現状のまま引き継いでも十分儲かりますが、用途地域が「近隣商業地域」であるため、建築基準法や消防法の要件（2方向避難や窓の面積など）をクリアできれば、年間365日営業ができる「旅館業」のライセンスに切り替えられる最高のポテンシャルを秘めています。ただし、マンション物件で旅館業法の許可を取得することは非常に困難なため、あくまで民泊新法での運営がメインとなります。

 

3. 現状ベースでのハイブリッド年間収支シミュレーション

 

現在のシンプルな内装のまま引き継ぎ、すべてを運営代行会社に丸投げ（完全不労所得スタイル）する前提で、非常に手堅く試算します。

 

【設定条件：売上】

  • ① 民泊期間（180日フル稼働・実績ベース）

    • 想定宿泊単価：28,000円（48㎡の2DK・最大4〜5名収容。高円寺は欧米のサブカル好き観光客に爆発的な人気があり、週末や繁忙期を含めれば平均2.8万円は容易に達成。現オーナーの実績500万超とも合致します）

    • 民泊年間売上：504万円（2.8万円 × 180日）

  • ② マンスリー期間（3ヶ月間のみ・2ヶ月は入れ替え空室ロス想定）

    • 月額賃料：220,000円（光熱費込。新宿至近の高円寺2DK・家具家電付きのため、外国人の長期観光やビジネス、短期留学需要で非常に有利に回せます）

    • ※残りの2ヶ月間は完全な空室ロス（売上0円）として冷酷に引き算します。

    • マンスリー年間売上：66万円（22万円 × 3ヶ月）

  • ★ 年間総売上：570万円（504万＋66万）

【年間支出の計算】

  • 家賃・消費税（固定費）: 157.1万円（税込月額13.09万円 × 12ヶ月分）

  • 光熱費・通信費: 36万円（民泊180日＋マンスリー3ヶ月の稼働分）

  • 民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 100.8万円（完全丸投げ外注費）

  • マンスリー集客・契約手数料（10%）: 6.6万円

  • サイト手数料（Airbnb等 15%）: 75.6万円

  • 支出合計：376.1万円

【最終収支（代行丸投げ完全不労所得スタイル）】

  • 年間営業利益：約＋193.9万円（黒字）

4. プロが教える「この物件を買うべき譲渡金（造作代）」のデッドライン

 

この物件は間違いなく「買い」ですが、居抜き案件であるため「現オーナーに支払う譲渡金（造作代）がいくらか」によって投資価値が変わります。

上記の通り、丸投げ運用でも年間約194万円の純利益が出ます。 もし、自主管理を一部導入して代行手数料を削れば、年間利益は「約260万円」まで跳ね上がります。

民泊投資の健全な回収期間（1年半〜2年）から逆算すると、この物件の譲渡金は「200万〜300万円以下」であれば、即決で買い取って大勝利できるラインです。なぜなら、すでに消防設備が通り、民泊の許可印が押され、ベッドや家電が揃っているため、あなたが引き継いだ「その日」から売上が発生し、1年ちょっとで全ての投資を回収できるからです。

 

5. 結論

 

本物件は、東京都杉並区高円寺南にある、家賃11.9万円（税込13.09万円）・48㎡の2DKマンション民泊譲渡案件です。

これまで精査してきた物件の中で、文句なしにトップの「安全性と利益率」を誇るプラチナ案件です。新法180日制限とマンスリー3ヶ月という極めてコンサバな運用でも、毎月約16万〜21万円の純利益があなたのポケットに転がり込みます。売上に対する家賃比率は「27.5%」という、驚異的なまでの低リスク構造です。

さらに、不動産会社が書いている通り、内装をプロジェクター付きのシアタールームにしたり、アニメや和風のコンセプトを入れて「テコ入れ」すれば、民泊売上を600万円台に引き上げることも容易です。

都内での民泊運営を考えてるのであれば、問い合わせてみましょう。

カテゴリ： tokyo, suginamiku