1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 東京都新宿区上落合
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交通:
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東京メトロ東西線「落合」駅 徒歩1分
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JR中央・総武線「東中野」駅 徒歩9分
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月額固定費: 220,000円（管理費込）
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初期費用: 約140万〜160万円（敷金1ヶ月 / 礼金4ヶ月以上、前家賃等）
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構造: マンション / 30㎡（1K）
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築年月: 2026年新築（築0年）
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特筆事項: 新築、駅徒歩1分、定員2〜3名想定。民泊180日＋マンスリー5ヶ月の現実的な二毛作を想定。
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情報提供元: ティーエー・ジャパン株式会社
2. 民泊＋マンスリーマンションでの運営前提
民泊ができない期間をマンスリーマンションとして貸し出すことが現実的です。ただ、残り185日を全部マンスリーの契約で埋めることは不可能です。180日民泊でフルに運営し、5ヶ月マンスリーの契約が取れた場合、という楽観的な想定でシミュレーションを行なってみます。
3. ハイブリッド運用による年間収支シミュレーション
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（180日）
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想定宿泊単価：15,000円（新築・駅徒歩1分プレミアム）
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民泊年間売上：270万円（1.5万円 × 180日）
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② マンスリー期間（実質5ヶ月間）
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想定月額賃料：250,000円（光熱費・管理費込）
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マンスリー年間売上：125万円（25万円 × 5ヶ月）
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※残りの1ヶ月分（25万円相当）は空室ロスのため売上ゼロ。
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★ 年間総売上：395万円（270万＋125万）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費）: 264万円（月額22万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 22万円（民泊期間＋マンスリー5ヶ月分の利用分。空室月は基本料金のみ）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 54万円（民泊売上270万円に対する完全外注費）
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マンスリー集客・契約手数料（10%）: 12.5万円（マンスリー売上125万円に対する手数料）
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 40.5万円
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支出合計：395万円
【最終収支（マンスリー5ヶ月稼働の場合）】
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年間運営収支：±0円〜▲2.5万円（トントンか赤字）
4. 運営者の視点：ここがこの物件の「損益分岐点」
マンスリーを「6ヶ月フル」で埋められれば年間約22万円の黒字でしたが、たった1ヶ月の空室ロスが発生して「5ヶ月貸し出し」になった瞬間、利益は完全に吹き飛び、約2.5万円の赤字に転落します。
売上（395万円）と経費（395万円）がほぼ完全に同額となり、1年間必死に民泊とマンスリーの募集・契約を切り替え続けても、オーナーの手元には1円も残らないという過酷な現実が浮き彫りになります。
月額22万円という家賃が重すぎるため、「わずか1ヶ月の空室」すら許されないという、綱渡りの運用を強いられるのがこの物件の最大の弱点です。当然、初期費用として支払った150万円（礼金4ヶ月等）を回収することはできません。
非常に難易度の高い物件と言えます。