1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 北海道札幌市中央区
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交通: JR千歳線・函館本線「苗穂」駅 徒歩6分（札幌駅の隣駅でアクセス抜群）
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月額固定費: 153,000円（賃料145,000円＋管理費8,000円）
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初期費用: 約110万〜120万円
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※敷金3ヶ月 / 礼金4ヶ月以上と、初期費用は高めの設定です。ここに前家賃や仲ベヤ手数料、保証会社費用などが乗ります。新築かつ民泊可能物件、自動火災報知器付きという点を考えれば、投資対象としてのスタートラインは整っています。
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構造: RC造 マンション / 60㎡〜70㎡（2LDK〜3LDK）
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築年月: 2026年新築（築0年）
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特筆事項: 用途地域が「準工業地域」のため札幌市の平日禁止条例の対象外、自動火災報知器設置済み、先着4部屋。
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情報提供元: ティーエー・ジャパン株式会社
2. なぜこの物件は「新法180日制限」でも利益が出るるのか？
新法民泊（180日制限）で利益を生み出すための方程式は、「大人数が泊まれる広い部屋で、1泊3万〜5万円の超高単価を狙う」ことです。
こちらの物件は「60〜70㎡と広いのに家賃が15.3万円と手頃」です。2LDK〜3LDKあれば、ベッドや布団を配置して「最大4〜6名のファミリー・グループ層」を収容できます。
さらに、札幌名物の「雪まつり」や「年末年始」「夏の避暑シーズン」には、1泊5万円以上のプレミアム単価でも飛ぶように売れます。条例の平日規制を受けないため、180日の営業日をこれらの高単価なシーズンにピンポイントで集中投下できるのが最大の強みです。
3. 住宅宿泊事業法による現実的な収支（年間180日フル稼働想定）
大人数グループをターゲットに、年間180日の営業可能日を「繁忙期＋週末」で綺麗に消化できたというシナリオで試算します。
【設定条件】
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ターゲット: 札幌観光やスキー、イベント目的で訪れる、国内外の4〜6名ファミリー・グループ客
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想定宿泊単価: 30,000円
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※新築RC、駅徒歩6分、最大8名宿泊可能な広さを考慮。通常期の平日2.2万円〜繁忙期の5万円オーバーまでを含めた、通年の「平均単価3万円」は十分に狙える現実的なラインです。
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年間稼働日数: 180日（新法民泊の法律上の絶対上限）
【年間収入】
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年間宿泊売上：540万円（単価3.0万円 × 180日）
【年間支出の計算】
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家賃・管理費（固定費）: 183.6万円（月額15.3万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 30万円（北海道の冬季の暖房費は高くなるため、余裕を持たせて高めに試算）
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運営代行・清掃手数料（20%）: 108万円（完全外注費。大人数向け物件は清掃費が高めになりますが、売上に対して20%で試算）
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サイト手数料（15%）: 81万円
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支出合計：402.6万円
【最終収支（新法180日フル稼働の場合）】
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年間営業利益：約＋137.4万円（黒字）
清掃やゲスト対応、トラブル対応をすべて代行会社に丸投げしたとしても、年間で約137万円（毎月約11.4万円）の純利益が手元に残ります。売上に対する固定費（家賃）の比率が約34%と非常に健全なため、新法民泊の枠組みの中でも一級品の利益率を叩き出せます。
4. さらに利益を伸ばす「2つの選択肢」
もしあなたがここからさらに上を目指すなら、次の戦略がとれます。
① マンスリーとの二毛作（さらなる上乗せ）
残りの185日間（約6ヶ月）のうち、需要のある冬シーズンや夏シーズンの一部を「家具家電付き高級マンスリー」として法人や長期観光客に月20万円前後で貸し出せば、利益をさらに50万〜80万円ほど上乗せすることが可能です。
② 完全自主管理（清掃のセルフ化）
もし札幌近郊に住んでおり、清掃やリネン交換を自分、あるいは直雇用のスタッフに任せることができれば、代行手数料（108万円）の多くが浮き、年間利益は200万円の大台に達します。