1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: ジモティー・【民泊】同マンションで運営中の部屋あり❗️賃料抑えめで利益を出しやすい民泊可能物件です。（外部サイト）
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所在地: 東京都足立区
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交通: JR常磐線（東京メトロ千代田線直通）「亀有」駅
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月額固定費: 90,000円（管理費等0円）
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初期費用: 約50万〜60万円
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※敷金1ヶ月 / 礼金4ヶ月以上。家賃が安いため初期費用の絶対額は抑えられますが、ワンルームとしては礼金の比率が非常に重い設定です。
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構造: マンション / 20㎡（1K）
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築年月: 不明
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特筆事項: 同マンション内に既存の民泊実績あり、自動火災報知器設置済み。
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情報提供元: ティーエー・ジャパン株式会社
2. 住宅宿泊事業法による収支シミュレーション（180日フル満室想定）
20㎡という広さは、単身者向けの一般的なワンルームです。民泊として運用する場合、快適性と法律上の床面積基準を考慮すると、ターゲットは「1名〜最大2名（カップル・バックパッカー）」に完全に限定されます。
紹介文にある「宿泊単価を抑えたい旅行者」をターゲットに、新法上限である「年間180日」をすべて100%満室で完走できたという楽観的なシナリオで計算します。
【設定条件】
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ターゲット: 東京に長め滞在するインバウンドの個人旅行者、コストを抑えたいカップル（1〜2名利用）
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想定宿泊単価: 8,000円
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※20㎡のワンルームであり、観光の中心地（浅草や上野）から離れた亀有という立地を考慮すると、周辺のビジネスホテルや競合民泊との激しい価格競争が発生します。通年の平均宿泊単価は8,000円が現実的な上限ラインです。
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年間稼働日数: 180日（新法民泊の法律上の絶対上限）
【年間収入】
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年間宿泊売上：144万円（単価8,000円 × 180日）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費）: 108万円（月額9万円 × 誰も泊められない185日間も含めて12ヶ月分満額支払い）
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光熱費・通信費: 18万円（基本料金＋稼働日の変動費）
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運営代行・清掃手数料（20%）: 28.8万円（ゲスト対応、リネン交換等の完全外注費）
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サイト手数料（15%）: 21.6万円
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支出合計：176.4万円
【最終収支（180日フル満室でも）】
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年間運営収支：▲32.4万円（赤字）
3. なぜ「家賃が安く、自火報付き」でも赤字になるのか？
① 「20㎡ワンルーム」の限界：単価の低さ
紹介業者は「賃料が抑えめで容易に利益が出せる」と謳っていますが、落とし穴は家賃ではなく「部屋の狭さ（20㎡）」にあります。 民泊ビジネスの利益の源泉は「大人数×高単価」です。20㎡の部屋ではどれだけ満室にしても1泊8,000円程度しか取れないため、180日営業したときの年間総売上（144万円）そのものの天井が低すぎます。
② 売上の75%が家賃に消える絶望的な構造
年間売上144万円に対して、営業できない期間も含めて支払う年間の家賃総額は108万円。売上の実に75%が大家への家賃支払いで右から左へ消えてしまいます。 手元に残るわずか36万円の中から、毎月の電気・ガス・水道代、Wi-Fi費用、Airbnbの手数料、代行会社への手数料を支払わなければならないため、算数として絶対に黒字化しない構造になっています。
③ マンスリーマンション運営で黒字化を目指す
民泊運営できない残り185日の期間のうち数ヶ月をマンスリーマンションとして貸し出すことができれば、黒字化も見えてきます。1ヶ月15万〜20万で3ヶ月〜4ヶ月契約できれば、黒字化することも可能となります。