1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 長崎県諫早市飯盛町後田
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交通:
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島原鉄道「幸」駅 徒歩10,200m（車で約15〜20分）
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※完全な車社会エリアです。長崎空港や長崎市内、雲仙温泉などから「レンタカー」でアクセスする観光客、または周辺の工事・ビジネス関係の車移動チームが前提となります。
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月額固定費: 45,000円（管理費なし。※事業用の場合は税別。ここでは税込4.95万円として試算）
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初期費用: 約15万〜20万円
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※敷金1ヶ月（4.5万円）/ 礼金なし。さらに「フリーレント2ヶ月付き」のため、最初の2ヶ月間は家賃が無料です。保証会社費用や保険料を合わせても、驚異的な低資金でスタートできます。
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構造: 木造 平屋建て / 3LDK（84.92㎡）
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築年月: 1983年9月（築42年9ヶ月）
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特筆事項: 民泊・転貸可、DIY可能（原状回復不要）、駐車場3台以上無料、現況貸し、ペット可。
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仲介不動産会社: （株）ワンマンバンド
2. 180日制限（新法民泊）で赤字にはならない物件
この物件の神髄は、新法民泊の最大の弱点である「営業できない185日間の家賃負担」を、4.5万円という圧倒的な固定費の安さで完全に無力化している点です。
さらに「フリーレント2ヶ月」と「DIY原状回復不要」がついているため、最初の2ヶ月間で家賃を払うことなく、じっくり自分好みのインバウンド向け内装（和モダンな平屋など）にリフォーム・セットアップを完了させることができます。
3. 住宅宿泊事業法による現実的な収支（年間60日稼働想定）
都会の駅前激戦区とは異なり、毎日安定してゲストを呼ぶのは不可能な立地です。 そのため、狙うのは「週末の国内ドライブ旅行客」「夏休み・GWの帰省・ファミリー層」、あるいは近隣のインフラ工事や農業関連の「中長期のビジネス出張・合宿団体」です。84㎡の3LDKであれば、5〜7名の大人数がゆったり泊まれます。
観光地としての弱さを考慮し、「年間たった60日（月平均5日、主に週末のみ）」しか稼働しなかったという非常にシビアな最低ラインで試算します。
【設定条件】
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ターゲット: 長崎・雲仙・島原をレンタカーで巡る家族旅行客、または周辺へ車で乗り入れるビジネス・作業員団体（5〜6名利用）
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想定宿泊単価: 15,000円（84㎡の一棟貸し、駐車場3台無料という利便性を活かした適正価格）
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年間稼働日数: 60日（ハイシーズンや週末の需要だけをピンポイントで拾う想定）
【年間収入】
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年間宿泊売上：90万円（単価1.5万円 × 60日）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費・税込）: 59.4万円（月額4.95万円 × 12ヶ月）
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光熱費・通信費: 15万円（平屋のため未稼働日の維持費は最小限に抑制）
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運営代行・清掃手数料: 0円（自主管理・自主清掃を想定）
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※これだけ稼働日数（月5日）が少ないローカル物件の場合、代行会社に丸投げすると採算が合いません。長崎・諫早周辺にお住まいで、自分（または地元のパートさん等）で清掃・管理ができる環境が推奨されます。
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サイト手数料（15%）: 13.5万円
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支出合計：87.9万円
【最終収支（年間60日稼働の場合）】
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年間営業利益：約＋2.1万円（トントンで生存）
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年間わずか60日という「ほぼ稼働していない」に等しい状態でも、家賃が安すぎるため赤字になりません。
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もし「年間120日」まで稼働が伸びたら？
知名度が上がり、週末＋αで年間120日（稼働率約33%）まで埋まるようになれば、
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売上：180万円
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経費：96.9万円（光熱費・サイト手数料の連動増分含む）
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年間利益：約＋83.1万円（月々約7万円の副収入）へ化けます。
4. 専門家・運営者の視点：DIYの自由度をどう活かすか
この物件は「現況貸し」のため、内装の古さはあるはずですが、「原状回復不要のDIY専用賃貸」という点が最大の武器になります。
壁を和モダンな漆喰風に塗り替える、一部に畳を新調して寝室を作る、あるいは車社会を活かして「バイカー（ツーリング客）歓迎のガレージ風宿」にするなど、あなたの趣味とアイデアを詰め込んだ秘密基地のような宿を、家賃負担なく作り込むことができます。
駐車場が3台以上無料なので、都会の民泊では絶対に不可能な「車2〜3台で分乗してくる格安移動のグループ」を総取りできるニッチな強みがあります。