1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 山梨県南巨摩郡身延町下部
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交通: 身延線「下部温泉」駅 徒歩6分
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月額固定費: 23,000円（賃料22,000円＋管理費1,000円、※事業用で増税・課税の場合も微々たる差です）
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初期費用: 約10万〜15万円
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※敷金0円 / 礼金0円。前家賃や仲介手数料、保証会社費用（事業用100%）を合わせても、普通の賃貸ワンルーム以下の異次元の安さで契約可能です。
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構造: 鉄骨・木造亜鉛メッキ 3階建 / 256.25㎡
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築年月: 1970年2月（築56年4ヶ月）
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特筆事項: 民泊・旅館検討可、居抜き（元旅館）、飲食店可、駐車場なし（近隣要確保）、リフォーム必須。
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仲介不動産会社: （（有）全栄
2. 住宅宿泊事業法（180日制限）による現実的な収支（年間60日稼働想定）
256㎡という広大な元旅館のため、客室を複数作って「複数グループの受け入れ」や「20名前後の超大型合宿・サークル・親族旅行」に対応可能です。
下部温泉は1200年の歴史を持つ名湯ですが、現在の観光客数は全盛期ほどではなく、平日の集客は非常に困難です。そのため、週末、紅葉や新緑のシーズン、アニメの聖地巡礼需要（身延町は人気アニメの舞台として有名です）をピンポイントで狙う「年間60日（月平均5日）」の超手堅い稼働をベースに試算します。
【設定条件】
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ターゲット: 温泉街の雰囲気を楽しむ大人数グループ、サークル合宿、アニメの聖地巡礼層（10名前後の一棟貸し、または部屋貸し）
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想定宿泊単価: 25,000円（256㎡の元旅館を贅沢に使える価値を考慮）
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年間稼働日数: 60日
【年間収入】
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年間宿泊売上：150万円（単価2.5万円 × 60日）
【年間支出の計算】
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家賃・管理費（固定費）: 27.6万円（月額2.3万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 30万円（256㎡の巨大物件のため、基本料金やプロパンガス、冬季の暖房費が高めになります）
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運営代行・清掃手数料: 0円（完全自主管理を想定）
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※この立地と家賃の場合、外注代行を使うと一瞬で赤字化します。オーナー自らが現地に住み込むか、近くから通って清掃・管理することが絶対条件です。
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サイト手数料（15%）: 22.5万円
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支出合計：80.1万円
【最終収支（年間60日稼働の場合）】
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年間営業利益：約＋69.9万円（黒字）
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年間たった60日、月5日しかゲストが来なくても、家賃がタダ同然の2.2万円であるため、約70万円のキャッシュが手元に残ります。
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もし集客が伸びて新法上限の「年間180日稼働」まで持っていければ、売上450万円に対し利益は約280万円まで跳ね上がります。
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3. この物件に隠された「巨大な罠」とリスク
収支シミュレーション上は「家賃が安すぎて絶対に勝てる勝負」に見えますが、この物件には素人が手を出すと一撃で破産する2つの致命的な壁があります。
① 築56年・256㎡の「リフォーム必須」という地獄
不動産屋がわざわざ備考に書くほどですから、雨漏り、床の腐食、水道管の破裂、ボイラーの故障など、深刻なダメージがある可能性が極めて高いです。256㎡という広さの物件を業者に頼んでフルリフォームした場合、軽く300万〜500万円以上の工事費用がかかります。そうなれば、2.2万円の安家賃というメリットは一瞬で消し飛びます。
② 消防設備と建築確認（旅館業・民泊のハードル）
元旅館の居抜きですが、長年空き家だった場合、現在の消防法に適応していません。自動火災報知設備、非常用照明、誘導灯などを256㎡の全館に設置し直すだけで、100万円単位の出費になる可能性があります。