1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 兵庫県神戸市中央区雲井通３丁目
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交通: JR東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩9分 / 阪神「神戸三宮」駅 徒歩5分
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月額固定費: 418,000円（税込）（賃料380,000円＋消費税10%）
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初期費用: 約220万〜250万円（敷金2ヶ月・礼金3ヶ月・前家賃・仲介手数料等）
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構造: RC造 4階建の2〜4階部分（132.76㎡・メゾネット）
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築年月: 1992年2月（築 34年4ヶ月）
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特筆事項: 改装自由、居抜き。
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※仮に神戸市の通年禁止条例（4つの住居専用地域）に該当した場合は営業許可が出ず、その時点で即終戦となります。以下は、営業可能な用途地域であった場合の「新法180日制限」に基づく試算です。
2. 住宅宿泊事業法（180日制限）による収支シミュレーション
132㎡という圧倒的な広さを活かし、最大10〜12名の大人数グループをターゲットに設定します。新法民泊の法律上限である「年間180日」をすべて満室（稼働率100%）で完走できたという、現実にはあり得ない極上の理想シナリオで計算します。
【設定条件】
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ターゲット: 三宮駅徒歩圏内の一棟貸しメゾネットを狙う、国内外の大人数ファミリー・グループ
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想定宿泊単価: 45,000円（金土日や国内外のハイシーズンに絞った高単価設定）
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年間稼働日数: 180日（新法民泊の法律上の絶対上限）
【年間収入】
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年間宿泊売上：810万円（単価4.5万円 × 180日）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費・税込）: 501.6万円（月額41.8万円 × 営業できない期間も含めて12ヶ月分丸々支払い）
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光熱費・通信費: 48万円（132㎡の広大な空間を維持するための基本料金＋稼働日の変動費）
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運営代行・清掃手数料（20%）: 162万円（大型物件の清掃、リネン、ゲスト対応の外注費）
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サイト手数料（15%）: 121.5万円
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支出合計：833.1万円
【最終収支（180日フル満室でも）】
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年間運営収支：▲23.1万円（赤字）
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奇跡的に180日間の営業日をすべて満室で埋めたとしても、手数料や維持費を引くと年間約23万円の赤字になります。売上の約62%が家賃（501.6万円）に消えてしまうため、構造的に利益が出ません。
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もし180日の営業日のうち、現実的なライン（稼働率60%＝年間108日宿泊）に落ち込んだ場合、売上は486万円まで激減し、年間約235万円の壊滅的な大赤字になります。
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3. 残りの期間をマンスリーで運営した場合
運営できる180日を繁忙期に集中し、残りの期間をマンスリーの貸し出しで運営すれば、黒字化も見えてきます。132平方の一軒家は家族向けのマンスリーとしての需要があるため、ある程度高額の賃料（月40万）でも予約が入る可能性が高いです。3ヶ月〜4ヶ月マンスリーの予約を取ることができれば、黒字化も見えてきます。