1. 物件概要（スペックデータ）
-
所在地: 福岡県大牟田市馬場町
-
交通: JR鹿児島本線「大牟田」駅 車6分（※レンタカー・マイカー必須）
-
賃料: 50,000円（事業用・民泊時は税込55,000円。10年後の譲渡希望時は＋10,000円）
-
初期費用: 本当に0円（敷金・礼金・仲介手数料・初月家賃・保証会社費用すべて大家負担で0円。※ただし借家人賠償保険加入は必須）
-
構造: 木造 1階建 / 2LDK（102.78㎡）
-
築年月: 1952年（築74年 / 平成10年に増築履歴あり）
-
特筆事項: 民泊・旅館業・カフェ可、転貸OK、DIYやり放題、現状渡し（不具合の修理は大家負担なし）、10年後に土地建物を1円で譲渡可能。
2. 住宅宿泊事業法（新法）による現実的な収支（年間100日稼働想定）
大牟田市のリアルな需要（三池炭鉱へのコアな歴史観光、お盆・年末年始の親族の帰省、近隣工場等へのビジネス出張団体）に絞り、「年間100日」だけ効率よく稼働させた場合のリアルな収支を算出します。102㎡の広さを活かし、最大8名程度の団体・ファミリーをターゲットとします。
【設定条件】
-
ターゲット: 九州を車で周遊するアジアのファミリー層、お盆・年末年始の帰省グループ、地域イベント（大蛇山まつり等）の参加者
-
想定宿泊単価: 18,000円（102㎡一棟貸しの広さを強みに、大牟田エリアとしては上限に近い戦略的価格）
-
年間稼働日数: 100日（ハイシーズンや週末、大型連休のみに狙いを絞った現実的な稼働）
【年間収入】
-
年間宿泊売上：180万円（単価1.8万円 × 100日）
【年間支出の計算】
-
家賃（固定費）: 66万円（事業用：税込5.5万円 × 12ヶ月）
-
光熱費・通信費: 24万円（不稼働日もWi-Fiや最低限の通電が必要。稼働日に合わせたプロパンガス代等）
-
運営代行手数料（20%）: 36万円（現地清掃・リネンを含めた丸投げプランを想定）
-
サイト手数料（15%）: 27万円
-
支出合計：153万円
【最終収支（年間100日稼働の場合）】
-
年間運営収支：約＋27万円（黒字だが、超スモールビジネス）
-
月5.5万円という圧倒的な家賃の安さに救われ、年間100日稼働でも約27万円の黒字（月平均2.2万円の利益）を残すことは可能です。ただし、アルバイトのお小遣い程度の利益にしかなりません。
-
3. 「黒字化」の裏に隠された、真の回収期間（投資対効果）
ここで最大の問題となるのが、「初期投資（自腹での修繕・消防投資）」です。 物件自体の契約金は0円ですが、100㎡超の木造古民家で民泊許可を通すための「自動火災報知設備（自火報）」の設置（約50万円）、1名あたり2丁必要な消火器や誘導灯、さらに築74年の水回り修繕、家具家電・インテリアの整備で、最低でも150万円〜200万円の自腹投資が確実に発生します。
-
投資回収のシミュレーション:
-
初期の自腹投資額：200万円
-
年間利益：27万円
-
回収期間：約7.4年
-
結論： 新法民泊（100日稼働）のままでは、せっかく投資した200万円を回収するだけで7年以上かかります。 これではビジネスとしての投資対効果（ROI）は極めて低いと言えます。
4. この物件で唯一「勝つ」ための、10年譲渡を見据えた考え方
新法民泊単体では「大赤字にはならないが、投資回収に時間がかかりすぎる退屈なビジネス」で終わります。しかし、この物件にはジモティー特有の最強のカード「10年後に土地・建物を1円で譲渡」があります。
このカードを活かし、ビジネスのゴールを「毎月の民泊利益」ではなく、「10年後に、実質ほぼタダで102㎡の土地付きマイホーム（または自社保有民泊・別荘）を手に入れること」にシフトするなら、話は別です。
-
10年間のトータルリターン:
-
10年間の民泊総利益：270万円（27万円×10年）
-
10年間の家賃上乗せ（譲渡プラン費用）：▲120万円（月1万円×12ヶ月×10年）
-
初期投資：▲200万円
-
10年後の実質収支：▲50万円
-
つまり、10年間民泊をのんびり100日ずつ回し続ければ、民泊の利益が家賃と初期投資の大部分を相殺してくれるため、「実質たった50万円の負担だけで、10年後に100㎡超のリノベ済み一戸建て（土地付き）が自分のものになる」という、資産形成ゲームに変貌します。