1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: goo住宅・三田３丁目貸戸建（外部サイト）
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所在地: 東京都港区三田３丁目
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交通:
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都営浅草線・三田線「三田」駅 徒歩6分（羽田・成田空港へ直通）
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JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分（品川・東京駅へ抜群のアクセス）
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賃料: 498,000円（管理費なし）
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月
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※港区の一戸建てとしては敷礼が各1ヶ月と極めて良心的です。仲介手数料や保証料を含めても、契約初期費用は約150万円〜と、この規模の物件としては初期投資を低く抑えられます。
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構造: 木造 3階建 / 4DK（98.40㎡、洋12、洋7、洋3、和6）
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特筆事項: 民泊相談可、駐車場2台分無料（港区の月極相場を考えるとこれだけで月10万円相当の価値）、ペット相談可、楽器相談、ネット無料（高画質な配信や動画視聴に強いNURO光）。
2. 住宅宿泊事業法（新法）による180日フル稼働の収支シミュレーション
港区三田3丁目の商業・近隣商業地域という特性を活かし、年間180日の営業上限を「100%満室（フル稼働）」で回した場合の、極めてリアルな経済条件を算出します。98.4㎡・4DKの広さがあれば、ベッド配置の工夫により最大8〜10名の大人数グループを余裕を持って収容可能です。
【設定条件】
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ターゲット: 羽田空港から直行する欧米・アジアの富裕層ファミリー、または品川周辺にビジネス拠点を置く海外エグゼクティブの団体（6〜10名規模）
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想定宿泊単価: 55,000円
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※「港区のど真ん中」「一軒家貸切」「山手線駅徒歩圏内」という希少価値、さらに大人数で割れば1人あたり5,000円〜9,000円。ラグジュアリーホテルが軒並み高騰する港区において、非常に強い競争力と高単価を維持できます。
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年間稼働日数: 180日（法律の上限をフル満室）
【年間収入】
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年間宿泊売上：9,900万円（単価5.5万円 × 180日）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費）: 597.6万円（49.8万円 × 12ヶ月）
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光熱費・通信費: 48万円（3階建ての大型物件で、ゲストがフルに利用するため高めに設定）
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運営代行手数料（20%）: 198万円（メッセージ対応、清掃、リネンサプライ一式を丸投げ）
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サイト手数料（15%）: 148.5万円（AirbnbやBooking.comなどのプラットフォーム手数料）
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支出合計：992.1万円
【最終収支（民泊180日営業のみ）】
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年間運営収支：▲2.1万円（実質トントン）
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驚異の180日フル稼働・高単価を達成することで、月額約50万円という重い家賃や、売上に比例して高くなる代行手数料・サイト手数料をほぼ完璧に相殺し、トントンのラインまで持ち込むことが可能です。
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3. 残り185日をハックする！完全黒字化への「二毛作」戦略
180日のフル稼働でベースの固定費（家賃等）はほぼ全額回収できているため、民泊が営業できない残り185日間（約半年分）の売上は、経費がほとんどかからない「純利益」に変貌します。 ここからがこの物件の本当の真価です。
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外資系エグゼクティブ向け「高級家具付きマンスリー」 田町・三田エリアは、外資系企業の本社や大使館が密集しています。海外からの役員赴任や、数ヶ月のプロジェクト滞在において「家族全員で住めて、車が2台停められる一軒家」の需要は常に枯渇しています。民泊のオフシーズン（185日間）を、月額60万〜70万円で中長期マンスリーとして2〜3ヶ月の契約で埋めるだけで、年間120万〜210万円の純利益が確定します。
4. 専門家・運営者の視点（独自考察）
初期費用（敷金1ヶ月・礼金1ヶ月）の安さは、このクラスの港区の物件としては破格の条件です。大家さんが「民泊相談可」としているのは、築約30年の木造戸建てであるため、一般的な居住用ファミリー層（タワーマンションを好む層）ではなく、ビジネスとしてアグレッシブに活用してくれるテナントを求めているからです。
正直なアドバイス： 180日フル稼働を前提とすれば、民泊売上だけで家賃という最大の固定費をほぼ消し去ることができるため、ビジネスとしての勝率は極めて高い「超・優良プレミアム物件」に化けます。 「港区×無料駐車場2台」という唯一無二のカードを武器に、インバウンドの富裕層を180日ガッチリ掴み、残りの期間を高級マンスリーで利益を上げる。そんなハイブリッドな掛け算ができる事業者にとっては、これ以上ない極上の舞台です。