1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 東京都豊島区西巣鴨２丁目
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交通:
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都電荒川線「庚申塚」駅 徒歩1分
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都営三田線「西巣鴨」駅 徒歩8分
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JR山手線「大塚」駅 徒歩12分
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民泊時の月額費用: 64,000円（民泊相談時は賃料57,000円＋消費税5,700円、管理費1,300円＋消費税130円として計算。※水道代は別途加算）
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初期費用: 約60万〜70万円（民泊時は保証金50万円（内償却3ヶ月分）への変更が必須）
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構造: 鉄骨造 3階建の3階部分 / ワンルーム（11.95㎡・和室6畳）
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築年月: 1965年3月（築61年3ヶ月）
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特筆事項: 民泊相談可（条件変更あり）、お風呂なし、トイレ共同、2025年6月内装リフォーム済み。
2. 激震。豊島区の新たな民泊「120日制限」ルール
豊島区が導入した新たな上乗せ条例のポイントは、これまでの23区の常識を覆すほど厳格です。
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営業日数の削減（最大120日）: これまで国が定める上限である「180日」の営業が可能でしたが、条例改正により年間「120日」まで削減されました（当初案の84日から120日へ緩和されたものの、以前より3分の2に激減）。これにより、営業できる期間は「春休み・夏休み・冬休み」などの特定期間に事実上限定されます。
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既存施設への遡及適用: 「新しく申請する物件」だけでなく、すでに運営している既存の民泊に対しても一律でこの120日制限が適用されます。
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手続きの超厳格化: 周辺住民への事前説明会の開催義務化、町会への加入協議、海外オーナーの国内代理人設置などが義務付けられ、手続きコストも跳ね上がっています。
3. 住宅宿泊事業法（新法）による現実的な収支（上限120日フル稼働想定）
豊島区の厳しい事前住民手続きをクリアし、かつ新ルールの制限上限である年間120日を100%満室（フル稼働）させたという「最高の奇跡」を前提に試算します。 ただし、「11.95㎡」「風呂なし」「共同トイレ」という構造上、宿泊単価を上げることは不可能です。
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最大収容人数: 1名（面積規制により2名以上の収容は不可）
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想定宿泊単価: 4,500円
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※「シャワーも室内にない」「夜中に一度部屋を出て共同トイレに行く」というスペックを考慮すると、ゲストハウスの相部屋（ドミトリー）と同等以下の単価にしないと、そもそも予約が入りません。
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年間稼働日数: 120日（豊島区の条例上限マックス）
【年間収入】
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年間宿泊売上：54万円（単価4,500円 × 120日）
【年間支出の計算】
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家賃・管理費（固定費）: 76.8万円（民泊時：税込6.4万円 × 12ヶ月 ※水道代除く）
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光熱費・通信費: 12万円
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運営代行手数料（20%）: 10.8万円
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サイト手数料（15%）: 8.1万円
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支出合計：107.7万円
【最終収支（120日フル稼働でも）】
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年間運営収支：▲53.7万円（赤字）
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営業日数が180日から120日に減ったことで、売上が激減。どれだけ頑張って満室にしても、毎年約54万円の赤字を垂れ流します。つまり、「得られる年間の売上（54万円）よりも、年間の家賃（76.8万円）の方が高い」という、営業を始める前から敗北が確定している数式になります。
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4. 運営者の視点：なぜこの物件は「絶対に運営してはいけない物件」なのか？
① 営業できない残り245日間の工夫も難しい
年間365日のうち、民泊ができるのはわずか120日。残りの245日間（約8ヶ月）、この「風呂なし・共同トイレ」の部屋を埋める手段はありません。風呂無し・トイレ共同物件ではマンスリーマンションとしての転用も100%不可能です。
② 物件に対して高額な保証金50万円
備考欄の「保証金50万円（内償却3ヶ月分、税別）」という条件は、退去時に約15万〜20万円が確実に引かれることを意味します。この物件で、50万円の補償金はかなり高い部類に入るため、これを支払って赤字ほぼ確実な物件を契約する意味はありません。