名古屋屈指の巨大商業エリアであり、サブカルチャーや食べ歩き、観光地として国内外から絶大な人気を誇る「大須（おおす）」のど真ん中に位置する物件です。「大須観音駅」および「上前津駅」から徒歩7〜8分という、観光集客においてこれ以上ない最強クラスのロケーションを誇ります。
備考欄には「民泊使用可能。浴室2つ、トイレ3個、広いキッチンあり。複数人での使用可能」とあり、完全に大人数向けのインバウンド民泊（大バコ物件）を意識した神スペックとなっています。
しかし、「家賃66万円」という超高額固定費と、新法（住宅宿泊事業法）の「180日制限」が牙を剥いたとき、この物件がどれほど過酷な運命をたどるか、現実的なシミュレーションと「生き残るための唯一のウルトラC」を解説します。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: goo住宅・名古屋市中区大須２丁目 貸店舗（外部サイト）
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所在地: 愛知県名古屋市中区大須２丁目
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交通:
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名古屋市鶴舞線「上前津」駅 徒歩7分
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名古屋市名城線「上前津」駅 徒歩8分
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名古屋市鶴舞線「大須観音」駅 徒歩8分
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賃料: 660,000円（管理費なし）※店舗・事業用契約のため、別途消費税（10%）がかかる可能性が極めて高いです。税込みの場合726,000円。
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初期費用: 敷金4ヶ月（264万円）/ 解約時償却50%（132万円が返ってこない）
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※仲介手数料、保証会社初期費用、火災保険などで、賃貸契約だけで350万円以上の現金が必要です。
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構造: RC造 3階建（1階〜3階のメゾネットタイプ） / 使用部分面積 142.00㎡
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築年月: 1984年10月（築41年8ヶ月）
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特筆事項: 民泊使用可能、浴室2つ、トイレ3大、大型キッチン、飲食店可。
2. 住宅宿泊事業法（新法）による現実的な収支
142㎡の広さ、そして「水回り（風呂2、トイレ3）」の充実度から、2段ベッド等を詰め込めば最大16名以上の超大型グループ・団体客を収容可能です。これをベースに、かなり健闘したハイエンドな数字で試算します。
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ターゲット: 名古屋・ジブリパーク・レゴランド・飛騨高山などを周遊する、アジア・欧米の大型富裕層ファミリー・団体客（10〜16名規模）
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想定宿泊単価: 55,000円（大須のど真んで15人泊まれば1人3,600円。非常に強い競争力があります）
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年間稼働日数: 120日（新法の上限180日のうち、大須のイベント時や世界の長期休暇に合わせ、確実に埋められる日数）
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年間宿泊売上: 660万円（単価5.5万円×100日）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費）: 871.2万円（税込72.6万円×12ヶ月）
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光熱費・通信費: 48万円（3フロア142㎡のRC造で大人数が一斉に風呂・エアコンを使うため高額化）
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運営代行手数料（20%）: 110万円（清掃、リネン、多言語対応）
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サイト手数料（15%）: 82.5万円
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支出合計：1,111.7万円
【最終収支】
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年間運営収支：▲451.7万円（大赤字）
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家賃が「月72.6万円（税込）」とあまりにも重すぎるため、いくら大人数高単価（5.5万円）で年間120日回しても、毎年560万円以上の大赤字を垂れ流します。
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初期費用350万円や、142㎡を埋めるための家具家電代（200万円以上）を合わせると、初年度だけで1,100万円以上のキャッシュが消え去ります。
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3. なぜこの物件は「罠」なのか？
水回りのスペック（風呂2・トイレ3）は、まさに「民泊をやるために生まれてきたような神物件」です。しかし、如何せん家賃が高すぎます。 年間180日しか営業できない新法民泊において、残りの185日間、この「142㎡のメゾネット」を月額70万円以上で借りてくれるマンスリー需要は、名古屋にはほぼ存在しません。民泊ができない期間の家賃をまるまる自腹で垂れ流すことになるため、絶対に黒字化しません。
4. この物件を「大化け」させる唯一のウルトラC（条件交渉）
この物件で勝つための道はただ一つ、「旅館業許可（簡易宿所）」を取得し、365日フル稼働させることです。本物件は構造が「RC造」であり、種別も「貸店舗（事業用）」であるため、用途変更や消防設備のハードルをクリアすれば、旅館業を取得できる可能性が極めて高いです。
もし、フェニックス（株）を通じて大家様と交渉し、「旅館業の取得許可（365日営業）」を確約してもらえるなら、世界が変わります。
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旅館業で365日営業（年間220日稼働）した場合:
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年間売上: 1,210万円（単価5.5万円×220日稼働）
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年間総支出: 約1,230万円（家賃、光熱費、高額になる清掃・代行費、サイト手数料）
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最終収支: ほぼトントン、あるいはわずかな赤字（または数十万の黒字）
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旅館業で年間220日という驚異的な稼働率を叩き出してようやく「トントン」になるレベルです。つまり、この家賃設定は「365日営業でき、高い稼働率をキープできるプロのホテル・一棟貸し業者」が命がけで回して、ようやく成り立つかどうかの極限ラインなのです。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
大家さんや管理会社は「民泊に最適！」とアピールしていますが、家賃の高さを考えると非常に厳しい物件と言えます。
正直なアドバイス： もしすでに名古屋エリアで数多くの大型民泊を成功させており、自社で清掃・リネン部隊を内製化していて経費を極限まで削れる「百戦錬磨のプロ業者」である場合のみ、旅館業取得を前提とした家賃減額交渉（せめて税込50万円以下）をして勝負するワンチャンスがある、というレベルです。