東京の観光・エンタメの中心地「新宿」のど真ん中、新宿５丁目に位置する築浅デザイナーズマンションです。都営新宿線「新宿三丁目駅」徒歩4分、丸ノ内線「新宿御苑前駅」徒歩7分と、インバウンド需要の塊のような圧倒的立地を誇ります。
備考欄に「民泊可能！」と力強く明記されていますが、この物件に手を出してはいけません。完全に「地雷物件」です。
不動産知識がないままこの家賃と面積で新法民泊（住宅宿泊事業法）を始めると、どれだけゲストが泊まっても毎月大金をドブに捨て続ける「確実な赤字垂れ流しマシーン」になります。その「正直な理由」をデータと共に解説します。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: goo住宅・ＣＲＥＡＬ新宿（外部サイト）
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所在地: 東京都新宿区新宿５丁目
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交通: 都営新宿線「新宿三丁目」駅 徒歩4分 / 丸ノ内線「新宿御苑前」駅 徒歩7分
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月額固定費: 330,000円（管理費なし）
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月 / 敷引・償却1ヶ月
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※保証会社初回50%（16.5万円）、仲介手数料、鍵交換、火災保険などで初期費用だけで120万円以上。
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構造: RC造 5階建の3階部分 / 1K（19.39㎡）
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築年月: 2022年7月（築3年11ヶ月の築浅）
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特筆事項: 民泊可能、事務所利用可、オートロック、宅配BOX、IH。
2. 住宅宿泊事業法（新法）による現実的な収支（絶望的赤字）
新宿区の商業地域であれば180日フル稼働が可能ですが、この物件は「広さ」と「家賃」のバランスが完全に崩壊しています。
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最大収容人数: 2名が限界（19.39㎡の1K。民泊法上の居室面積規制により、3名は物理的・法律的に不可能です）
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想定宿泊単価: 15,000円（2名収容の1Kデザイナーズマンションの新宿相場）
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年間最大稼働日数: 180日（法律の上限）
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年間最大売上: 270万円（単価1.5万円×180日）
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※180日すべて満室という「理想的な稼働率」が起きた場合の売上です。
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【年間支出の計算】
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家賃（固定費）: 396万円（33万円×12ヶ月）
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光熱費・通信費: 24万円
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運営代行手数料（20%）: 54万円（家主不在型のため委託必須）
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 40.5万円
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支出合計：514.5万円
【最終収支】
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年間運営収支：▲244.5万円（大赤字）
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これに初期費用120万円や家具代30万円の損金が加わるため、初年度は390万円以上の現金が消えてなくなります。
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3. なぜこの物件では赤字運営になるのか？
① 坪単価が異次元レベルで高い
この物件の坪単価を計算すると、1坪あたり約5.6万円です。これは銀座や表参道の一等地にある「路面ブランドショップ」並みの狂った家賃設定です。19㎡のワンルームマンションに払っていい家賃ではありません。
② 180日制限以外の185日で家賃（100万円以上）を回収できない
民泊ができない残りの185日間、マンスリーマンションとして貸し出す必要があります。しかし、19㎡のワンルームのマンスリーを月額33万円で借りる一般人やビジネスマンは日本に存在しません。高級ホテルの長期滞在プランの方が安くて快適だからです。
4. 専門家・運営者の視点（独自考察）
新宿三丁目徒歩4分という立地自体は「ダイヤモンド級」に素晴らしいです。もしこの物件が「旅館業許可」を取得できて、365日いつでも宿泊単価3万円で回せる一棟モノであれば話は別でした。
正直なアドバイス： 民泊ビジネスで勝つための基本方程式は「いかに固定費（家賃）を抑え、多人数（4人以上）を泊めて客単価を上げるか」です。この物件はその真逆（家賃が最高値で、2人しか泊まれない）を行っています。どれだけ立地が良く、内装がオシャレでも、算数レベルで破綻している物件で奇跡は起きません。