1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: SUUMO・南麻布３丁目戸建（外部サイト）
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所在地: 東京都港区南麻布３丁目
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交通:
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東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩11分
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東京メトロ南北線「白金高輪」駅 徒歩13分
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東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩15分
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賃料: 300,000円（管理費なし）
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初期費用: 敷金2ヶ月（60万円） / 礼金1ヶ月（30万円） / 仲介手数料 1.1ヶ月
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※ペット飼育時は敷金が総額3ヶ月分に積み増し。
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構造: 木造2階建 / 2LDK（62.02㎡）
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築年月: 1974年9月（築52年・内装リフォーム済）
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特筆事項: 民泊OK、事務所利用相談可、ペット相談可、楽器相談可、24時間サポートあり。
2. 港区での180日制限（新法民泊）運用シミュレーション
港区は宿泊単価が非常に高く、新法の180日制限下でも、ハイエンド層をターゲットにすることで高い収益性を確保できます。
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想定初期投資: 約250万円
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内訳：賃貸契約諸経費 約135万円 ＋ ハイグレード家具家電・インテリア 100万円 ＋ 消防設備・許認可 15万円。
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※南麻布という立地に見合う、高級感のあるインテリア構築が必須です。
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想定宿泊単価: 30,000円 〜 60,000円（1棟貸し・最大5名収容）
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広尾・麻布エリアのホテル不足と、一軒家というプライバシー性を活かした強気の設定。
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年間稼働日数: 180日（上限）
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桜のシーズン、クリスマス、年末年始、国際的なイベント時期に絞って集客。
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年間宿泊売上: 約810万円（平均単価4.5万円×180日）
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年間固定支出: 約430万円
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家賃 360万円 ＋ 光熱費・通信費・清掃委託費 70万円。
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年間想定利益: 約250万円
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※サイト手数料15%を差し引いた実質利益。
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投資回収期間: 約12ヶ月（立地と単価の強みにより早期回収が可能）
3. 「南麻布×一軒家」という圧倒的ブランド力
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希少性の高い「戸建民泊」: 港区内の宿泊施設は高級ホテルやマンションタイプが主流であり、一軒家を丸ごと貸し切れる物件は極めて稀です。小さな子供連れの富裕層ファミリーや、プライバシーを重視する層の需要を独占できます。
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リフォーム済の清潔感: 築52年ですが、内装リフォーム済でバストイレ別、温水洗浄便座などの現代的な設備が整っています。古い建物の趣と清潔なインフラの組み合わせは、外国人観光客に非常に好まれます。
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3駅3沿線利用可能な利便性: 広尾、白金高輪、麻布十番の3駅が徒歩圏内。六本木や恵比寿、銀座へのアクセスも良く、東京観光の最高級拠点として機能します。
- 用途地域の確認：住居専用地域の場合は180日制限からさらに上乗せの制限がかかる可能性があるので、必ず事前に用途地域を確認しましょう。
4. 運営上の戦略：残りの185日をどう使うか
新法民泊の180日制限以外の期間をどう活用するかが、利益最大化の鍵です。
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短期賃貸（マンスリー）: 外資系企業の駐在員や、リフォーム中の一時住まいとして、30日以上の短期賃貸を組み合わせることで、年間を通じた安定収益を目指します。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
南麻布で民泊公認物件が出ることはなかなかないため、非常に基調な物件と言えます。
戦略的アドバイス： この物件で最も避けるべきは「中途半端な家具」です。カッシーナやB&B Italiaといったブランド家具、あるいは日本の職人による上質な家具を配置し、「南麻布の隠れ家」としてブランディングしてください。また、ペット可・楽器相談可という条件も、特定の高単価ニーズ（ペット連れの長期滞在者など）を惹きつける強力な武器になります。