1. 物件概要（スペックデータ）
-
物件URL: 南青山デザインSOHO 民泊OK（外部サイト）
-
所在地: 東京都港区南青山4丁目
-
価格: 賃料58.5万円（管理費なし）
-
構造: 木造3階建 / 86.36㎡（2012年築）
-
制限: 第一種中高層住居専用地域（港区条例による平日営業禁止期間あり）
2. 運営カレンダー：民泊とマンスリーの棲み分け
港区の条例を遵守しながら、稼働を最大化するためのカレンダー戦略です。
-
民泊（新法）期間：約90日〜110日
-
【夏】7月10日〜9月1日（約50日間・フル稼働可）
-
【冬】12月20日〜1月11日（約20日間・フル稼働可）
-
【春】3月20日〜4月11日（約20日間・フル稼働可）
-
※上記以外の期間は週末のみ（金曜正午〜月曜正午）の運営。
-
-
マンスリー（短期賃貸）期間：約240日
-
民泊のフル稼働ができない「4月〜7月」「9月〜12月」「1月〜3月」の各中長期スパンを、30日以上の高級マンスリーとして貸し出します。
-
3. 現実的な収支シミュレーション（赤字想定）
南青山の高額家賃（年702万円）を、制限付き運営で賄うことの厳しさを可視化します。
-
年間売上想定：約860万円
-
民泊売上: 500万円（単価10万円 × 制限期間内の実効稼働50日）
-
マンスリー売上: 360万円（月額45万円 × 6ヶ月）
-
※マンスリーは家賃（58.5万）を割る価格設定にしないと、この立地でも埋まりにくい現実があります。
-
-
-
年間支出想定：約940万円
-
固定費: 家賃702万円 ＋ 光熱費・通信費 48万円 ＝ 750万円
-
変動費: 清掃代・リネン代・運営代行（20%）・消耗品 ＝ 約190万円
-
-
年間運営収支：▲約170万円（赤字）
-
ここに初期投資（敷礼・仲介・家具等で約500万円）の減価償却を加えると、実質的な年間赤字額はさらに膨らみます。
-
4. 民泊＋マンスリーで利益を出すことはほぼ不可能
-
高級民泊・マンスリーとしてのブランド構築: 宿泊単価を15万円以上、マンスリーの月単価を50万円以上に設定できれば、黒字化も見えてきます。ただし、そのためには高額な宿泊料を裏付ける何らかの工夫が必要となります。ただ単に家具家電を設置してAirbnbに掲載するだけでは利益が出ません。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
港区の条例による上乗せ制限は、民泊事業者にとって「死の宣告」に近い内容です。
現実的なアドバイス： 本物件で収支をトントンにするためには、民泊期間の単価を「1泊20万円」まで引き上げるか、マンスリー期間の借主を「月額80万円以上」で自力で見つける営業力が必要です。 2012年築のデザイン戸建という「モノの良さ」は間違いありませんが、港区南青山4丁目という「場所のルール（条例）」が、ビジネスの難易度を最高レベルまで引き上げています。