1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: リヴシティ日暮里（外部サイト）
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所在地: 東京都荒川区東日暮里5丁目
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価格: 賃料13.5万円（管理費 1.5万円）＝ 月額固定費 15万円
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交通: JR山手線「日暮里」駅 徒歩8分
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構造: RC造11階建の2階 / 25.56㎡（ワンルーム）
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築年月: 2017年7月（築8年11ヶ月）
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特筆事項: 民泊可（備考欄に記載あり）、オートロック、宅配BOX、バス・トイレ別。
2. 荒川区の民泊上乗せ制限
荒川区の住宅宿泊事業条例（家主不在型）には、以下の厳しい制限があります。
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住居専用地域以外（本物件のエリア等）での制限: 「月曜正午から金曜正午まで」の営業が全面禁止されています。
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実質的な稼働日数: 民泊として営業できるのは「金・土・日」の週3日（年間約150日）のみ。さらにここから新法の180日制限がかかりますが、荒川区の場合は条例により「週末しか営業できない」ため、平日のインバウンド需要をすべて捨てることになります。
3. 現実的な収支シミュレーション（赤字想定）
月額固定費15万円に対し、週末のみの稼働とマンスリーを組み合わせた場合の試算です。
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年間売上想定：約144万円
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民泊売上: 84万円（週末のみ稼働。単価1.4万円×月6日×10ヶ月）
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※平日は民泊不可のため、週末だけで月8.4万円を稼ぐ計算。
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マンスリー売上: 60万円（民泊以外の期間を短期賃貸。月15万円×4ヶ月）
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※日暮里の1Rマンスリー相場を考慮。
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年間支出想定：約206万円
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固定費: 家賃等180万円 ＋ 光熱費・通信費 12万円 ＝ 192万円
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変動費: 清掃費・消耗品・サイト手数料等 ＝ 約14万円
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年間運営収支：▲約62万円（赤字）
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※これに初期費用（敷礼・仲介・家具家電等で約70〜80万円）の償却が加わるため、初年度は130万円以上の赤字が想定されます。
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4. この物件をどう捉えるべきか
荒川区の制限下で、25㎡のワンルーム単体で黒字化を狙うのは、現状の家賃設定（15万円）では不可能です。
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「レンタルスペース」との弊業を検討:制限がかかる平日をレンタルスペースとして貸し出し、民泊もマンスリーも予約が入らない期間の売上を確保すれば、黒字化することも可能かもしれません。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
備考欄に「民泊可」とあっても、荒川区の条例は「営業を禁止」しているのではなく「平日の稼働を制限」しているだけなので、嘘ではありません。しかし、その内実を知らずに飛び込むと、平日の空室を埋められないジレンマに陥ります。
現実的なアドバイス： 日暮里エリアで民泊をやるなら、180日制限がない「旅館業許可（簡易宿所）」が取れる物件を探すべきですが、分譲マンションの1室（リヴシティ日暮里）では規約や構造上、旅館業取得は困難です。 この物件を選ぶなら、「週末は高単価な民泊」「平日は撮影スタジオやパーティー用レンタルスペース」として24時間体制で回すなど、宿泊以外のマネタイズを必死に考える必要があります。