1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: goo住宅・不動産（外部サイト）
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所在地: 東京都目黒区東山3丁目
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交通: 東急田園都市線「池尻大橋」駅 徒歩5分
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賃料: 550,000円（管理費なし）
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初期費用: 敷金2ヶ月 / 礼金1ヶ月 / 償却1ヶ月
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※鍵交換・事務手数料・サポート等で別途約10万円。仲介手数料1ヶ月。
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構造: RC造4階建の2階部分 / 52㎡
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築年月: 1972年4月（築54年）
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特筆事項: 民泊・サービス店舗相談可、飲食店不可、エアコン・バストイレ別、現状渡し。
2. 現実的な収支シミュレーション（新法民泊 180日）
「池尻大橋・東山」というブランド力があっても、家賃55万円の壁は厚く、民泊単体での黒字化は極めて困難です。
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想定宿泊単価: 35,000円（目黒区東山・デザインリノベ済み想定）
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年間稼働日数: 180日（法律上限）
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年間売上: 630万円
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年間固定支出: 714万円
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内訳：家賃660万円（55万×12）＋ 光熱費・通信費・保険 約54万円。
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運営収支: 年間 約▲84万円（赤字）
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※ここにさらに清掃費、サイト手数料、初期のリノベーション費用回収が加算されます。
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3. この物件の「正解」となる使い方は？
民泊単体では赤字になる可能性が高いため、以下の「複合的な利用」が現実的な選択肢となります。
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超高級路線での民泊: 内装工事を入れ、家具家電を高級品にして一泊５万円以上の超高級民泊として運営すれば、利益も生み出せます。ただし、元が築54年の築古物件のため、おしゃれな空間を作り出すことは至難の業と想定されます。インテリアに自信のある方は挑戦できるかもしれません。
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「ファミリー向けマンスリーマンション」:180日を繁忙期のみ民泊運営にあて、残りの期間をうまくファミリー向けマンスリーマンションとして貸し出せば、その分売上を上げることができます。渋谷近くで家族向けのマンスリーマンションは他には無いため、差別化できます。
4. リスクと懸念点
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圧倒的な築年数: 築54年。RC造とはいえ、配管の老朽化や耐震性、断熱性能には不安が残ります。現状渡しのため、内装に相当な金額をかけないと「55万円の価値」を感じさせる宿泊空間にはなりません。
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解約時の償却: 敷金2ヶ月のうち1ヶ月分は解約時に必ず差し引かれます。初期費用に約200万円以上（契約金＋仲介料＋内装）かかるため、短期撤退は致命的なダメージになります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件は、民泊だけで利益を出すことは非常に困難な物件です。立地は抜群ですが築古物件かつ高家賃であるため、高級路線での民泊もかなり難しいと想定されます。単に物件を借りて家具家電を揃えるだけでは赤字になる可能性大なので、民泊運営する場合は独自のアイデアが要求される物件です。