1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: ジモティー・羽島市172㎡戸建（外部サイト）
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所在地: 岐阜県羽島市正木町須賀2209
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交通: 名鉄竹鼻線「不破一色」駅 徒歩2分
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賃料: 98,000円（管理費なし）
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月（計19.6万円）
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構造: 木造2階建（A棟・B棟の2棟セット）
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専有面積: 合計 172.93㎡（間取り：5DK × 2棟）
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築年月: 1978年（築48年、内装フルリフォーム済）
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特筆事項: 民泊・事務所可、駐車場最大5台無料、ペット・楽器相談可、トイレ汲み取り（新品簡易水洗）、全面道路狭い。
2. 180日制限（新法民泊）運用シミュレーション
羽島市は、名古屋駅まで電車で約30〜40分、新幹線「岐阜羽島駅」からも車で10分圏内と、広域観光のベースキャンプになり得る立地です。
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想定宿泊単価: 25,000円 〜 35,000円（2棟貸し・最大10〜12名収容）
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1棟あたり1.5万円程度と非常にリーズナブルな設定。
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年間稼働日数: 120日（週末、GW、お盆、年末年始等に集約）
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年間宿泊売上: 約360万円（平均単価3万円換算）
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年間固定支出: 約140万円
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家賃117.6万円 ＋ 光熱費・通信費・汲み取り費用等 約22.4万円。
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年間想定利益: 約180万円
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※清掃費を宿泊者負担、サイト手数料15%を差し引いた実質利益。
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投資回収期間: 約10ヶ月
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初期投資（家具家電×2棟分 約120万円 ＋ 契約費用等 約30万円）を初年度で回収可能なライン。
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3. 「2棟貸し×駅徒歩2分」を活かした独自戦略
通常の戸建民泊とは一線を画す「2棟一括」ならではの強みを打ち出します。
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「2家族・男女別」のプライバシー確保: 1棟ずつにキッチン・バス・トイレがあるため、2家族での合同旅行や、サークル・部活動の男女別合宿に最適。172㎡の広さは、10名以上のグループでもストレスなく滞在可能です。
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名古屋・岐阜・滋賀への広域ハブ: 駐車場5台無料を活かし、レンタカー移動のインバウンド層をターゲットに。岐阜市内（岐阜城）や関ヶ原、さらには名古屋市内への観光拠点として、宿泊コストを抑えたい層に訴求します。
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「フルリフォーム済」の清潔感: 築年数は経っていますが、水回りが新品（キッチン、洗面台、トイレ）であることは民泊において最強のメリット。汲み取り式という弱点を、リフォームの綺麗さで補います。
4. 運営上の注意点と対策
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汲み取り（簡易水洗）への配慮: 外国人ゲストは汲み取り式に馴染みがないため、クレームにつながる可能性が高いです。可能であれば簡易水栓トイレへの改修工事を行うのがベストです。
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全面道路の狭さ: 駐車場5台分ありますが、大型のハイエースやアルファードでの進入は注意が必要です。予約確定時の案内メッセージに、進入ルートを動画や写真で送るホスピタリティが低レビューを防ぐ鍵となります。
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180日制限外の活用: 民泊ができない185日は、広い面積を活かして「撮影スタジオ」や「レンタルオフィス」、あるいは「長期滞在の法人寮」として募集することで、収益の最大化が図れます。
- 建物の状態確認：築48年の築古物件なので、必ず事前に建物の状態を確認し、シロアリや雨漏りなどが無いか確認しましょう。家賃が安い代わりに補修工事をしてくれない可能性があるので、その場合は工事費用が追加でかかることになります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
月10万円を切る賃料で「2棟・172㎡」を独占できるのは、事業用として破格の条件です。
勝利のシナリオ： 「名古屋から一番近い、10人で泊まれる広々貸切宿」としてブランディングします。名古屋市内のホテルに10人で泊まれば1泊10万円以上かかりますが、ここなら1人3,000円。浮いたお金で岐阜のグルメや観光を楽しめるとアピールすれば、週末の稼働は容易に埋まります。