1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: SUUMO・世田谷事務所併用戸建て（外部サイト）
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所在地: 東京都世田谷区世田谷2丁目
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交通: 東急世田谷線「上町」駅 徒歩8分
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賃料: 600,000円
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初期費用: 敷金180万円（3ヶ月）/ 礼金60万円（1ヶ月）/ 仲介手数料 ＋ 保証料等
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構造: 鉄筋コンクリート造（RC） / 4階建 / 6DK
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専有面積: 152.77㎡
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築年月: 1980年11月（築46年）
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特筆事項: 民泊・旅館業相談可、要DIY、ペット・事務所・楽器・ルームシェア相談可。
2. 世田谷区の規制と「旅館業」への転換
世田谷区で「住宅宿泊事業（新法民泊）」を行う場合、住居専用地域では「平日の営業が全面的に禁止」されています。しかし、本物件はRC造の4階建てであり、以下の戦略が有効です。
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旅館業法（簡易宿所）の取得: 用途地域が合致すれば、旅館業許可を取得することで、世田谷区特有の「平日営業禁止」という180日制限を超えた365日営業が可能になります。RC造は木造に比べ消防・建築基準のハードルをクリアしやすく、152㎡という広さは多人数収容の旅館業に最適です。常駐義務などの条件がないか、保健所に確認しましょう。
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住宅宿泊事業法の場合: 180日制限で住宅宿泊事業法の許可しか取れない場合は、残りの期間を高級マンスリーとして運営することで、売上を確保しましょう。
3. 収益シミュレーション（旅館業運用時）
家賃60万円という高コストを上回るには、152㎡の広さを活かした「団体・富裕層向け」の単価設定が必須です。
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想定初期投資: 約1,000万円〜
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内訳：契約初期費用 約300万円 ＋ DIY・リノベーション費用 500万円 ＋ 消防・建築設備改修 100万円 ＋ 家具・家電・装飾 100万円。
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想定宿泊単価: 80,000円（最大12〜15名収容・1棟貸し）
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目標稼働率: 70%（年間255日稼働） ※旅館業取得想定
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年間売上: 約2,040万円
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年間利益: 約1,000万円
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支出内訳：家賃720万円、光熱費・清掃（委託）・消耗品・システム料等 約320万円。
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投資回収期間: 約1年強（RC造のため、一度作れば長期的に安定した収益源となります）
4. 立地・集客のポイント
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「上町」駅のブランド力: 世田谷線沿線は「静かな住宅街」として訪日外国人にも人気があり、豪徳寺（招き猫で有名）へのアクセスも良好です。
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多層階の活用: 4階建てであることを活かし、「1階：エントランス＆ラウンジ」「2〜3階：寝室」「4階：ルーフテラス付リビング」といった空間の棲み分けが可能です。
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事務所併用の強み: 法人登記が可能なため、平日は企業の開発合宿やオフサイトミーティングの拠点としても貸し出し可能です。
5. 検討すべき課題と対策
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初期費用の高さ: 敷礼・手数料等で300万円以上、さらにDIY費用が必要です。自己資金または融資の確保が前提となります。
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建築基準法の適合: 旅館業を取得する場合、152㎡だと「用途変更」の確認申請が必要になる場合があります。RC造4階建ての場合、避難経路や非常用照明の設置義務を慎重に確認する必要があります。
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近隣対策: 閑静な住宅街であるため、10名以上の団体客が騒ぐことによるクレームリスクがあります。室内での騒音モニター設置や、厳しいハウスルールの運用が不可欠です。