1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: ジモティー・メゾネット住宅（外部サイト）
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所在地: 岐阜県岐阜市芥見海戸山
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交通: 岐阜バス「上芥見」停 徒歩9分
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賃料: 60,000円（管理費3,000円）
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初期費用: 敷金0円 / 礼金0円 / 仲介手数料0円
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※民泊・事務所利用時は税別。ペット飼育時は敷金2ヶ月。
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構造: 2階建てメゾネット / 3LDK（73.69㎡）
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築年月: 2005年（築21年）
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特筆事項: 民泊相談可、駐車場3台以上可（有料）、ペット相談可、ビルトインガスコンロ、エアコン付。
2. 岐阜市の民泊規制と本物件の優位性
岐阜市における住宅宿泊事業（新法民泊）は、比較的スタンダードな運用が可能ですが、本物件特有の強みがあります。
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メゾネット構造による騒音対策: 上下の階層が自室であるメゾネットタイプは、一般的なアパートに比べて階下への騒音トラブルリスクが低く、子供連れのファミリー客をターゲットにする民泊において非常に大きなアドバンテージとなります。
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「駐車場3台可」の爆発力: 岐阜市内や関市、美濃市への観光は車移動が前提です。駐車場が複数台確保できることは、2家族での合同旅行や、大型車（ハイエース等）で移動するインバウンドグループにとって、エリア内で唯一無二の選択肢になります。
3. 収益シミュレーション
家賃6.3万円（共益費込）という低固定費を活かし、高利益率を狙います。
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想定初期投資: 約60万円〜
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内訳：火災保険・保証会社等 10万円 ＋ 消防設備工事 15万円 ＋ 家具・家電 35万円。
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※大家直募集のため、契約金が極めて安く抑えられます。
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想定宿泊単価: 15,000円（3LDK・1棟貸し・最大6〜8名）
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年間稼働日数: 120日（週末、高山市・白川郷への経由地需要）
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年間売上: 約180万円
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年間想定利益: 約100万円
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支出内訳: 賃料（税別想定）約80万円、光熱費・清掃・システム費等 約0万円。
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投資回収期間: 約7ヶ月（初期費用の安さにより、異例のスピード回収が可能です）
4. この物件の「勝ち筋」
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「ペット可」の差別化: 岐阜エリアでペット（犬・猫）と泊まれる宿はまだ少なく、さらに3LDKという広さがあれば、大型犬を連れた旅行客もターゲットに入ります。
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広域観光の拠点: 岐阜市中心部だけでなく、刃物の街「関市」や「美濃市」へのアクセスも良好です。また、東海環状自動車道を利用した長距離ドライブの休憩拠点としての需要も狙えます。
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「大家直」の柔軟性: 事務所利用や民泊利用の相談が前提となっているため、運営開始後のトラブルや設備改修についても、柔軟に相談に乗ってもらえる可能性が高いです。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
初期費用がほぼ掛からないため、「民泊運営の練習台」としても非常に優秀な物件です。
成功のシナリオ：
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「暮らすような旅」の提案: 3LDKという部屋数を活かし、1部屋をワークスペース、2部屋を寝室に設定。ワーケーション需要や、長期滞在の家族客をターゲットにします。
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インテリアで「築年数」をカバー: 築21年とやや古さはありますが、室内写真（Googleドライブ参照）を見る限り清潔感があります。北欧風やナチュラルモダンな家具で統一することで、写真映えする空間に仕上げます。
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地域連携: 近くの小学校や住宅街という環境を活かし、騒音対策を徹底（スマートロックや騒音センサーの導入）することで、近隣住民との共生を図ります。