1. 物件概要（スペックデータ）
- 物件URL: 豊島区池袋3丁目 貸その他（外部サイト）
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賃料: 25.3万円（管理費なし）
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使用部分面積: 40.29㎡（木造2階建）
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規制状況: 2026年12月より、営業日数は年間120日（春・夏・冬休み期間のみ）へ強制短縮。
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備考: 「旅館業不可」のため、この120日制限を回避する手段（365日営業への転換）が存在しません。
2. 民泊運用データ（2026年12月以降・120日制限モデル）
豊島区の条例に基づき、営業可能な「春・夏・冬休み」の120日に稼働を集中させ、残りの245日をどう凌ぐかに焦点を当てた試算です。
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想定初期費用: 約110万円（敷礼・手数料 76万円 ＋ 現運営者からの家具買取等）
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想定宿泊単価: 35,000円（営業可能日が長期休暇に限定されるため、超繁忙期価格を設定）
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年間稼働日数: 120日（月間平均10日）
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民泊による月間平均売上: 350,000円（稼働月のみ）
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【悲観的試算】年間トータル収支:
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年間総収入: 420万円（35,000円 × 120日）
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年間固定支出: 約400万円（家賃 303.6万円 ＋ 光熱費・清掃・管理費等 約100万円）
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年間純利益: 約20万円（月平均 約1.6万円）
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結論: 年間120日（長期休暇のみ）の民泊運営だけでは、家賃25.3万円を支払うと、手元にほとんど利益が残らない、あるいは赤字に転落するリスクが極めて高い状態です。
3. 2026年12月以降の生存戦略
この物件を借りる場合、民泊は「サブ」の収入源と考え、残りの245日を以下の方法で収益化することが「必須」となります。
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マンスリーマンション（中長期滞在）: 民泊が禁止される「平時」を、法人需要やリフォーム等の仮住まいとして月単位で貸し出す。池袋徒歩圏の戸建であれば月額25〜30万円程度のグロス売上を目指せますが、清掃費をゲストに転嫁しにくいため利益率は低くなります。
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レンタルスペース（時間貸し）: 宿泊できない期間を「撮影スタジオ」や「会議室」として運用する。ただし、住宅街であるため騒音トラブルによる通報リスクが非常に高く、運営のハードルは上がります。
4. 専門家・運営者の視点（独自考察）
現運営者が「解約」を選択した真の理由は、この2026年12月の条例改悪にあると見て間違いありません。年間180日から120日へ削減され、さらに「春・夏・冬休み期間のみ」という指定は、ビジネスホテル等の既存業者を保護し、住宅街の民泊を事実上排除する目的が明白です。
この家賃25.3万円という設定は、365日営業が可能な「旅館業」であれば妥当ですが、年間120日しか宿泊させられない「新法民泊」にとっては、極めて重いコスト負担です。現運営者から家具を安く譲り受けたとしても、空室期間の逆ザヤを埋める戦略がなければ、投資回収はほぼ不可能です。