1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 日興パレス五反田（外部サイト）
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所在地: 東京都品川区東五反田1丁目
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交通: JR山手線・都営浅草線「五反田」駅 徒歩2分
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賃料: 16.5万円（税込、2年間限定。以降22万円〜へ増額予定）
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初期費用: 敷金3ヶ月、礼金1ヶ月（解約時、敷金は3ヶ月分全額償却）
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使用部分面積: 33.52㎡（5階建の5階部分）
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築年数: 1979年9月（築46年9ヶ月）
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宿泊可能人数: 最大3〜4名（1LDK相当への改修を想定）
2. 民泊運用データ（180日制限遵守シミュレーション）
住宅宿泊事業法（民泊新法）の年間180日制限に基づき、立地を活かした「高単価・高稼働」モデルでの試算です。
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想定初期費用: 約500万円（内装工事 約400万円 ＋ 契約費用・家具家電・消防設備 約100万円）
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想定宿泊単価: 25,000円（山手線駅近の利便性と新規リノベの付加価値）
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年間稼働日数: 180日（月間平均15日）
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月間売上（平均）: 375,000円
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月間利益（平均）: 124,000円
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支出内訳: 賃料（税込）165,000円、管理費 1,000円、光熱費・ネット・清掃・システム手数料等 約85,000円
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表面利回り: 29.7%（年間利益 / 初期投資500万円）
Warning: 初期投資が非常に大きいため、新法の180日制限だけでは原資回収に約3.4年（賃料増額後はさらに長期化）を要します。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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特筆事項: 管理組合による民泊制限なし。都内の区分マンションでは極めて珍しい条件です。
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建物状況: スケルトン（内装なし）、エレベーターなし（5階）、要インフラ確認（ガス・水道）。
4. 契約前に確認するべきポイント
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工事費用の精査: 備考に「改修費用約400万円」とありますが、資材高騰の現在、水回り新設を含めるとさらに膨らむ可能性があります。複数の施工業者に見積もりを依頼してください。
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賃料のステップアップ: 2年後に「20万円＋税（22万円）」へ跳ね上がるため、長期運営を前提とする場合、収益性が急激に低下します。再契約の条件交渉が不可欠です。
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エレベーターなしの受容性: 5階まで階段での移動は、重いスーツケースを持つ訪日客には大きなマイナス要因です。これを上回る「内装デザイン」や「価格優位性」をどう作るかが鍵です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は「不動産再生」のスキルが問われる上級者向け案件です。新法の180日ルールだけでは賃料22万円（3年目以降）を払いつつ500万円を回収するのは困難です。 成功の鍵は、「二毛作運用」にあります。民泊として貸し出せない残り185日を、「撮影スタジオ」や「レンタルスペース」、あるいは「2名限定の高級マンスリー」として完全に使い切る設計が必要です。 また、旅館業（簡易宿所）への転換が可能であれば、365日稼働が可能になり、一気に「金の卵」物件へ変貌します。5階建の小規模鉄骨造であれば、避難経路等の条件をクリアできる可能性があるため、契約前に専門家（建築士）との事前確認を強く推奨します。