1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 田端1丁目戸建 1F（外部サイト）
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所在地: 東京都北区田端1丁目
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交通:
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JR山手線・京浜東北線「田端」駅 徒歩3分
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賃料: 16.5万円（管理費なし / 民泊時、諸条件変更の可能性あり）
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物件種別: テラスハウス（1階部分 / 2階建）
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築年数: 1991年12月（築34年5ヶ月）
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間取り: 1DK（35.13㎡）
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宿泊可能人数: 最大3〜4名
2. 民泊運用データ（180日制限遵守シミュレーション）
新法の年間180日制限に基づき、需要が集中する週末・祝日・大型連休のみをターゲットにした「高単価・低稼働」モデルです。
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想定初期費用: 約125万円（礼金、保証金3ヶ月、保証料、家具家電一式、消防設備等）
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想定宿泊単価: 28,000円（駅徒歩3分・山手線沿線の利便性を反映した強気設定）
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年間稼働日数: 180日（月間平均15日）
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月間売上（平均）: 420,000円
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月間利益（平均）: 180,000円
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支出内訳: 賃料（想定増額含）175,000円、水道光熱費・ネット・清掃・消耗品・手数料等 約65,000円
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表面利回り: 172.8%（年間利益 / 初期費用換算）
Point: 新法の制限があるため、平日の低単価な予約は受けず、単価が跳ね上がる週末やイベント日に稼働を集中させることで、効率よく家賃を回収する戦略です。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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周辺環境: 山手線で上野・秋葉原・東京・池袋へ15分圏内。訪日客にとって「迷いようがない」駅近立地は、レビュー向上と単価維持の最大の武器になります。
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運営種別: 備考に「民泊可」の明記あり。定期借家契約（2年）のため、運営期間を考慮した投資回収計画が必要です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「条件変更」の幅: 備考に「民泊の場合諸条件の変更有」とあります。家賃の加算額や、退去時の償却費用を必ず書面で確認してください。
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残り185日の活用法: 宿泊として貸し出せない残り半年間を、マンスリーマンション（30日以上の賃貸）や、レンタルスペース（時間貸し）として併用できるかオーナーと要相談です。
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消防設備: テラスハウス（木造）のため、1階部分の消防設備設置費用について事前に専門家へ見積もりを依頼してください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の勝機は、なんといっても「山手線徒歩3分」という絶対的な検索強位にあります。新法の180日制限は一見デメリットですが、田端のような交通の要所では、週末や桜・紅葉シーズン、年末年始の宿泊単価が通常の数倍に高騰します。 1DK（35㎡）は、ビジネスホテルよりも広く、ファミリーやグループが「リビングで食事ができる」サイズ感。稼働日数を絞ることで清掃回数や修繕リスクを抑えつつ、山手線ブランドを活かして1泊あたりの利益率を極限まで高める「少数精鋭」の運営に向いた、非常に優秀な種物件です。