1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 練馬区三原台2丁目戸建て（外部サイト）
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所在地: 東京都練馬区三原台2丁目
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交通:
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西武池袋線「石神井公園」駅 徒歩18分
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都営大江戸線「光が丘」駅 徒歩29分
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賃料: 230,000円（管理費なし・民泊時礼金1ヶ月増）
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物件種別: 木造2階建 戸建
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築年数: 1976年11月（築49年7ヶ月・2025年11月フルリフォーム済）
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間取り: 3LDK（69.56㎡）
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宿泊可能人数: 最大6〜8名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
都内住宅街の落ち着いた環境と、駅からの距離を考慮した「週末・グループ需要中心」の稼働率40%（月12日）での試算です。
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想定初期費用: 約180万円（敷金、礼金1、保証料、家具家電一式、消防設備等）
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想定宿泊単価: 35,000円（ファミリー、長期滞在、ペット同伴グループ向け）
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想定稼働率: 40％（月間12日稼働）
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想定月間売上: 420,000円
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想定月間利益: 125,000円
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支出内訳: 賃料 230,000円、水道光熱費・ネット・消耗品・清掃外注 約65,000円
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表面利回り: 10.4%（年間利益 / 初期費用＋物件取得費換算） ※都内戸建て民泊は供給が少なく、180日制限下でも高単価を維持することで、着実なキャッシュフローが狙えます。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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周辺環境: 石神井公園の豊かな自然と、閑静な住宅街が共存。ファミリー層の「東京滞在の拠点」として需要が高いエリア。
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運営種別: 23区内では珍しい「楽器相談・ペット相談・民泊相談」のトリプルコンボ物件です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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民泊運営の付帯条件: 備考欄に「民泊の場合、礼金1ヶ月増」の記載があるため、初期費用への影響を反映させる必要があります。
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騒音管理: 閑静な住宅街での「楽器相談可」物件ですが、宿泊客による深夜の騒音はトラブルの元となります。スマートロックや騒音センサーの導入など、ITを活用した管理体制の構築を推奨します。
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駅からのアクセス補完: 最寄駅から徒歩18分と距離があるため、タクシー利用の案内や、駐輪場の有無（レンタサイクル活用）など、ゲストの利便性を高める工夫が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の勝機は、2025年11月に完了した「内外装フルリフォーム」という鮮度の高さです。民泊において「写真映え」と「清潔感」は予約率に直結する最重要ファクター。一からリフォームする手間とコストが省かれている点は、投資家にとって大きなアドバンテージです。ターゲットは、都心（池袋・新宿）へのアクセスを確保しつつ、静かに暮らすように滞在したい「訪日外国人ファミリー」や、楽器演奏が可能な点を活かした「音楽イベント参加者」のグループ。都心に近い訳ではなく駅からも遠いため、稼働率をいかに上げられるかがポイントです。50%以上は見込めないので、180日制限の住宅宿泊事業法での運営が現実的です。