1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 久留米市三潴 戸建（ジモティー）
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所在地: 福岡県久留米市三潴町西牟田793-17
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交通: JR鹿児島本線「西牟田」駅 車4分（徒歩約20分）
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賃料: 75,000円（管理費 1,600円 / フリーレント1ヶ月あり）
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物件種別: 木造2階建 戸建（現状有姿・リフォーム前）
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築年数: 築44年
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間取り: 3LDK（建物面積 61.27㎡）
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宿泊可能人数: 最大6名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
観光地ではないエリアの現実、週末および特定イベント時のみの稼働を想定したシビアな数値です。
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想定初期費用: 約90万円（家具家電、DIY資材、消防設備一式、水回り補修）
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※敷金・礼金・仲介手数料・初月賃料がすべて0円のため、資金を設備に集中できます。
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想定宿泊単価: 16,000円（多人数宿泊・ペット可による差別化価格）
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想定稼働率: 30％（月間9日稼働）
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想定月間売上: 144,000円
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想定月間利益: 41,400円
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支出内訳: 賃料・管理費 76,600円、水道光熱費・汲取料・ネット・消耗品等 約26,000円
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表面利回り: 55.2%（年間利益 / 初期費用換算） ※月9日の稼働で月額固定費をカバーし、手元に約4万円残る計算です。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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周辺環境: 車社会のロードサイドエリア。ラ・ムー（スーパー）至近で生活利便性は高いが、純粋な観光要素は薄い。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「汲み取り式」のゲスト対応: 観光地でない場所で選ばれるには「ペット可」「多人数可」に加え、「不快感のない水回り」が必須。簡易水栓の維持管理と、消臭・清掃対策を契約前にプランニングしてください。
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DIYの範囲と原状回復: 自由なDIYが認められていますが、退去時のトラブルを避けるため、改装箇所の所有権や原状回復義務の免除について書面で確認を。
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集客ターゲットの絞り込み: 観光客ではなく、「帰省客」「近隣での工事・ビジネス長期滞在」「大型犬連れの移動」にターゲットを絞ったプロモーションが必要です。
- 汲み取り式トイレはクレームにつながるので、簡易水洗トイレに変更できるか確認しましょう。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
久留米市三潴は確かに「観光地」ではありませんが、だからこそ「宿泊施設の空白地帯」でもあります。家賃7.5万円という固定費は、月9日の稼働（30％）でも十分黒字化可能なラインです。 この物件の勝ち筋は、近隣のビジネスホテルでは対応不可能な「大人数＋大型犬＋駐車場2台」という需要を独占すること。初期費用0円というメリットを活かし、浮いた予算で内装を「古民家風カフェスタイル」にDIYし、写真映えを意識すれば、週末の帰省需要やペット同伴旅行者の指名買いを狙えます。派手な利益は望めませんが、初期投資が低いため、手堅く「副業民泊」を始めるには適した案件です。