1. 物件概要（スペックデータ）
-
物件URL: 福岡市城南区別府1丁目 1K（外部サイト）
-
所在地: 福岡県福岡市城南区別府1丁目
-
交通:
-
福岡市七隈線「別府」駅 徒歩8分
-
福岡市七隈線「六本松」駅 徒歩12分
-
-
賃料: 30,000円（※民泊運営時、条件変更による増額の可能性あり。シミュレーションでは4万円と仮定）
-
物件種別: 木造アパート（1階/2階建・角部屋）
-
築年数: 1984年8月（築41年10ヶ月）
-
間取り: 1K（19.98㎡）
-
宿泊可能人数: 最大2名
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
週末・イベント需要をメインとした稼働率40％（月12日）の現実的な試算です。
-
想定初期費用: 約50万円（家具家電、内装、消防設備、保証料等）
-
想定宿泊単価: 7,500円（1名〜2名利用の標準単価）
-
想定稼働率: 40％（月間12日稼働）
-
想定月間売上: 90,000円
-
想定月間利益: 27,000円
-
支出内訳: 賃料（想定）40,000円、水道光熱費・ネット・システム手数料・リネン等 約23,000円
-
-
表面利回り: 64.8%（年間利益 / 初期費用換算） ※福岡市内のライブイベント時などは単価2万円超も狙えますが、通年平均では堅実な数値を算出。
3. 法令・運営条件
-
許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
-
運営制限: 年間180日以内。
-
周辺環境: 近隣の六本松エリアは再開発により人気のカフェや蔦屋書店があり、観光客にも注目されるスポット。天神エリアへのアクセスも七隈線で良好。
-
運営種別: 備考欄に「民泊相談可（条件変更あり）」の明記あり。管理組合やオーナーとの合意形成がスムーズに進みやすい貴重な物件です。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
条件変更の内容: 民泊運営時の賃料加算額や、敷金・礼金の積み増しの有無を必ず確認してください。
-
消防設備: 木造アパートのため、隣室や上下階との防火区画の確認、および自動火災報知設備（特定小規模施設用）の設置費用精査が必要です。
-
洗濯機の扱い: 現状「洗濯機完備」となっていますが、民泊での酷使による故障時の修理負担区分を明確にしておく必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の勝機は「圧倒的な固定費の低さ」に尽きます。福岡市内で家賃3〜4万円台、かつバス・トイレ別の角部屋で民泊が許可されるケースは稀です。ターゲットは天神・博多の混雑を避けたい一人旅やカップル。特にPayPayドームやライブ会場へのアクセスが良い七隈線沿線のため、イベントカレンダーに合わせた集客が容易です。稼働率40％という低めの設定でも、月にわずか6日宿泊が入れば損益分岐点（家賃＋光熱費）を突破できる「負けにくい」構造は、初心者やポートフォリオの安定化を図りたい中級者に最適です。