1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 岐阜市江崎南 戸建（ジモティー）
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所在地: 岐阜県岐阜市江崎南27-24
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交通: JR東海道本線「西岐阜」駅 エリア
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賃料: 70,000円（管理費 0円 / フリーレント1ヶ月あり）
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物件種別: 木造2階建 戸建
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築年数: 築46年（リノベーション済み）
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間取り: 5DK（専有面積 87.76㎡）
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宿泊可能人数: 最大8〜10名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
地方都市の週末需要と多人数宿泊をターゲットにした、稼働率40％（月12日）の現実的試算です。
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想定初期費用: 約80万円（保証料、保険、多人数用家具家電一式、消防設備、看板設置等）
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想定宿泊単価: 22,000円（1棟貸し・ファミリー・グループ向け）
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想定稼働率: 40％（月間12日稼働）
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想定月間売上: 264,000円
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想定月間利益: 94,000円
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支出内訳: 賃料 70,000円、水道光熱費・ネット・清掃・消耗品・システム費等 約100,000円
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表面利回り: 141.0%（年間利益 / 初期費用換算） ※リノベーション済み物件のため、内装コストを抑えられるのが最大のメリットです。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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周辺環境: 静かな住宅街ながら、駐車場2台完備。車移動が前提のエリア（長良川や岐阜公園等への観光拠点）として有効。
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運営種別: 備考欄に「民泊可」の明記あり。5DKと部屋数が多く、グループや合宿、多頭飼いペット同伴客など幅広い客層を受け入れ可能です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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水道種別: 水道が「井戸」となっているため、水質検査の結果やポンプの稼働状況を事前に確認してください（民泊の保健所検査に影響する場合があります）。
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セルフリフォームの範囲: 「家の枠組み以外はDIY可能」ですが、退去時の原状回復義務がどこまで免除されるか、特約事項の確認が必要です。
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消防設備: 2階建て87㎡のため、各居室への煙感知器（無線連動型推奨）や消火器の設置が必須となります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の強みは「リノベ済みかつ初期費用の安さ」です。敷礼ゼロ、フリーレント1ヶ月に加え、すでにエアコンが各部屋に完備されている点は、民泊立ち上げ時のキャッシュフローを劇的に改善します。岐阜市郊外という立地から、ターゲットは「車で移動する大人数グループ」に絞り、駐車場2台無料を最大限に訴求すべきです。稼働率40％（月12日）という保守的な試算でも、月間利益が10万円近く残るのは家賃7万円という低固定費の恩恵。新法の180日制限を使い切りつつ、残りの期間は事務所や短期賃貸として活用できる「多目的利用」の柔軟性も、オーナー公認ならではの魅力です。