1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: 南21西10テナント（外部サイト）
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所在地: 北海道札幌市中央区南二十一条西10丁目
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交通:
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札幌市軌道線「石山通」駅 徒歩1分（目の前）
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札幌市軌道線「東屯田通」駅 徒歩4分
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賃料: 19.8万円（管理費なし・フリーレント1ヶ月あり）
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物件種別: 木造2階建（地下1階付）テナント・住居兼用可
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築年数: 1970年8月（築55年10ヶ月）
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使用部分面積: 163.11㎡（約49坪）
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宿泊可能人数: 最大12〜15名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
札幌の冬期需要と大型物件の希少性を考慮した、稼働率40％（月12日）の現実的試算です。
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想定初期費用: 約350万円（敷金、保証料、大型家具家電、内装、消防設備、申請費用等）
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想定宿泊単価: 45,000円（多人数グループ・3家族合同等をターゲット）
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想定稼働率: 40％（月間12日稼働）
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想定月間売上: 540,000円
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想定月間利益: 247,200円
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支出内訳: 賃料 198,000円、水道光熱費（冬季暖房費含）・ネット・清掃・消耗品等 約94,800円
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表面利回り: 15.2%（年間利益 / 初期費用＋取得費換算） ※札幌特有の「冬の暖房費（FF暖房）」と、大型物件ゆえの清掃コストを厚めに見積もっています。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限: 年間180日以内。
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周辺環境: 中央図書館が近く、落ち着いた住環境ながら市電一本で「すすきの」や「大通」へアクセス可能な利便性の高いエリア。
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運営種別: 飲食店可・住居兼用可。163㎡という広さは、札幌市内でもトップクラスの民泊収容人数を確保できるポテンシャルがあります。
4. 契約前に確認するべきポイント
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用途変更の要否: 365日運営可能な旅館業法の許可を得たい場合、消防設備の新設が必要になる可能性があります。消防法上の「特定小規模施設用自動火災報知設備」等の設置が160㎡超の規模でいくらかかるか事前見積もりが必須です。
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冬季の光熱費: 築55年の木造かつ49坪の大空間です。断熱性能を確認し、冬場のFF暖房代が収益を圧迫しないよう、ゲストへの光熱費実費請求や単価調整を検討してください。
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駐車場: 無料駐車場付きですが、大人数宿泊の場合は複数台の駐車ニーズが発生します。近隣のコインパーキング状況も把握しておくべきです。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の勝機は「札幌では数少ない10名超の受け皿」になれる点です。すすきの中心部のアパート型民泊（1K/1LDK）が供給過多になる中、3世代旅行やスポーツ団体の遠征、雪まつり等のグループ需要を独占できる規模感があります。家賃約20万円は一見重いですが、坪単価約4,000円という安さは破格。180日制限下でも、イベント時期に単価を8〜10万円まで跳ね上げ、閑散期はマンスリーや撮影スタジオとして貸し出す「二毛作」により、キャッシュフローを大幅に改善できるポテンシャルを秘めています。