1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：ジモティー 富岡市富岡 戸建て案件
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所在地：群馬県富岡市富岡
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交通：上信電鉄「上州富岡」駅 徒歩2分
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家賃：69,000円（※業務用途時は要相談。本シミュレーションでは80,000円で試算）
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物件種別：戸建て（5LDK）
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築年数：築36年（1990年築）
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間取り：5LDK（リビング約20帖）
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宿泊可能人数：最大10名想定（広さを活かした多人数収容）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約120万円（初期費用25万円、家具家電・リネン、小規模修繕、消防設備施工）
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想定宿泊単価：22,000円（1棟貸切・多人数利用をターゲット）
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想定稼働率：40％（月12日稼働）
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想定月間売上：264,000円
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想定月間利益：約100,000円
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※固定賃料8万、光熱費、清掃委託費、運営代行費（20％）を差し引いた概算。
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表面利回り：約15.0％
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※現実的な視点：地方都市のため平日の集客が課題となります。稼働率が25％（月約7日）を下回ると、諸経費の負担により収支が均衡し、投資回収が困難になります。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限：年間180日制限。富岡市を含む群馬県条例により、住居専用地域では平日の営業が制限される可能性があるため、事前に「用途地域」の確認が必要です。
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周辺環境：世界遺産「富岡製糸場」至近。駅徒歩2分の好立地。
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管理形態：家主不在型（住宅宿泊管理業者への委託が必須）。
4. 契約前に確認するべきポイント
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消防設備と旗竿地：本物件は「旗竿地」であるため、消防車両の接近や避難経路の確保について、通常の物件よりも厳格な確認が消防署から求められる可能性があります。
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駐車場対策：敷地内に駐車場がないため、近隣の月極駐車場を確保し、宿泊客へアナウンスする必要があります。
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業務契約の賃料交渉：募集条件に「民泊等の業務契約時は要相談」とあります。一般賃貸の6.9万円からどの程度アップするか（例：＋1〜2万円）が収益性の分岐点となります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の強みは、世界遺産「富岡製糸場」からすぐという観光ポテンシャルと、5LDKという圧倒的なキャパシティです。20帖のリビングは、多世帯旅行や合宿需要を取り込むのに十分なスペックです。 戦略としては、あえて「多頭飼いOK」のペット同伴民泊に特化することをお勧めします。戸建て＋庭付き20坪という条件は、ホテルでは代替できない強力な差別化要因になります。新法の180日制限下では、単価をいかに引き上げるかが勝負。ペット対応と大人数収容を掛け合わせることで、地方特有の「低稼働・高単価」モデルを確立できる優良案件です。