1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：サガラビル 5-6階 賃貸詳細
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所在地：東京都墨田区錦糸3丁目
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交通：JR総武本線「錦糸町」駅 徒歩2分 / 東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅 徒歩2分
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家賃：990,000円（管理費込）
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物件種別：貸店舗・事務所（元住宅仕様・メゾネット）
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築年数：1982年8月（築43年）
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間取り：メゾネット（吹き抜け・眺望良好）
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宿泊可能人数：最大16名想定（消防・面積要件に基づく）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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物件価格（初期投資）：約1,500万円（敷礼金、内装、消防設備、常駐室設置、什器備品）
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想定宿泊単価：85,000円（大型グループ・インバウンド団体ターゲット）
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想定稼働率：65％（年間平均）
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想定月間売上：1,657,500円
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想定月間利益：257,500円
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※固定費（家賃99万）、運営代行費（20％）、清掃費、光熱費、ネット広告費を差し引いた概算。
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※赤字リスクの注意：墨田区の新条例（2026年4月施行）に基づき「常駐なし」で運営した場合、営業日が週末のみに制限され、月間売上は約60万円以下に激減。月額約39万円の構造的な赤字が発生します。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：旅館業法（簡易宿所）
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運営制限（墨田区2026年新ルール）：
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常駐義務：2026年4月施行の条例により、宿泊者が滞在する間、営業従事者を施設内または同一敷地内に「常駐」させることが必須となりました。
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営業制限：常駐しない「住宅宿泊事業（民泊新法）」の場合、営業は金曜正午〜日曜正午（年間約104日）のみに制限されます。
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用途地域：商業地域（旅館業の取得が可能）
4. 契約前に確認するべきポイント
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従事者常駐スペースの確保：新条例では、スタッフが常駐するための「専用の居室（客室と区画されたもの）」および「専用の便所」の設置が義務付けられています。本物件は180㎡超の広さがあるため、一部を事務室・休憩室に改装するコストを予算に組む必要があります。
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消防・建築基準法：メゾネット構造のため、避難経路の二方向確保が可能か、消防署・保健所との事前協議が必須です。
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騒音対策：駅至近の商業地域であるため、周辺住民とのトラブル防止に向けた「対面での事前周知」が新条例で義務化されています。
5. 専門家・運営者の視点
本物件は、2026年4月に激変した墨田区の規制を逆手に取った「プロ仕様」の投資物件です。99万円という高額家賃は、週末のみの運営では即破綻します。しかし、本物件は面積に余裕があるため、条例が求める「スタッフ常駐室」の設置が可能な可能性があり、旅館業許可を取得して365日フル稼働させることで、競合が脱落する中で地域唯一の「大型合法施設」として独占的利益を狙えます。ターゲットは富裕層のインバウンド団体。常駐スタッフによるホスピタリティ提供を付加価値に変え、単価を上げる戦略が不可欠です。