香川県丸亀市の中心市街地から、200㎡超という圧倒的な広さを持つ1階フロア物件が登場しました。
「価格200万円」という安さの背景には、月々のランニングコストと築年数の課題がありますが、この広さと駅近立地を活かした「大規模な民泊」や「多目的スペース」としてのポテンシャルは計り知れません。
【最重要：ランニングコストと用途変更のハードル】
この物件は「買って終わり」ではなく、毎月の維持費と、民泊化への法的な適合性が最大の鍵となります。
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月額ランニングコストの重み:
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管理費 29,000円 ＋ 修繕積立金 50,600円 ＋ 水道基本料 1,680円 ＝ 月額 81,280円。
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駐車場の直接契約（30,000円/5台）を含めると、毎月約11万円の固定費が発生します。
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「所有」でありながら、実質的には「家賃11万円の賃貸」を借りるのと同等の収益計画が求められます。
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民泊（住宅宿泊事業法）への適合性:
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物件種別が「店舗・事務所」仕様の場合、民泊として登録するには「住宅（台所、浴室、便所、洗面設備がある）」としての実態が必要です。
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200㎡という広さがあるため、内装をコンバージョン（用途変更を伴うリノベーション）するには、数百万円単位の投資が必要になる可能性があります。
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【丸亀駅徒歩8分×200㎡ワンフロア＝「超大型・団体向け宿」戦略】
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丸亀観光・アート観光の拠点: JR予讃線「丸亀駅」から徒歩圏内。丸亀城や猪熊弦一郎現代美術館（MIMOCA）に近く、直島や小豆島への玄関口である高松へのアクセスも良好です。
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「圧倒的広さ」による差別化: 1フロア200㎡という広さは、一般的なホテルのスイートルーム数部屋分に相当します。
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サークル、部活動、大規模な親族グループ（15〜20名規模）を1つ屋根の下で収容できる宿は地域でも希少です。
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仕切りを作らず「開放的なドミトリー」や「インダストリアルな大型リビング」を持つ、エッジの効いたゲストハウスへと再生できれば、宿泊単価を高めても高い稼働が期待できます。
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1. 物件概要
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所在地: 香川県丸亀市西本町1丁目1-15
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価格: 200万円
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ランニングコスト: 81,280円/月（管理費・修繕積立金・水道）
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駐車場: 5台確保可（月額30,000円〜35,000円）
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構造・面積: 3階建の1階部分・202.26㎡
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築年月: 1970年（築56年）
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特徴: 駅徒歩10分圏内、事務所・店舗仕様、民泊応相談、現状有姿。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
（住宅宿泊事業法：年間180日営業・最大15名収容・1棟貸し想定）
【活用案：巨大ワンフロアを貸し切る、大人の合宿所「丸亀ベース」】
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想定平均宿泊単価: 30,000円（1棟貸し・12名利用想定・清掃費別）
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営業日数: 月12日（年間180日以内）
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月間宿泊売上: 360,000円
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月間固定費（維持費8.1万＋駐車場3万＋光熱費・ネット・清掃等）: 約250,000円
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月間利益: 約90,000円
考察: 月々の維持費が高めですが、200㎡という「広さ」を売りにした高単価設定（1人あたり4,000円弱×12名など）ができれば、固定費は十分に吸収可能です。180日制限を埋めるため、営業日以外は「レンタルスペース」「撮影スタジオ」として活用し、さらに収益を積み上げることが可能です。
3. この物件の強みとリスクヘッジ
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「1階」という利点: 重い荷物を持つ観光客にとって、階段・エレベーターなしでアクセスできる1階フロアは非常に好まれます。また、騒音問題も上階への配慮のみで済むため、多人数宿泊に向いています。
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駐車場5台確保: 香川県観光はレンタカー移動が主流です。駅近でありながら5台もの専用駐車場を確保できるのは、団体客誘致における決定的な強みになります。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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管理組合の民泊合意（最優先）: 「民泊応相談」とありますが、この物件はマンション形式の1階部分であるため、管理規約で民泊が禁止されていないか、あるいは管理組合の書面による承諾が得られるかが絶対条件です。
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インフラ改修費用: 事務所・店舗仕様のため、浴室（シャワーブース複数）や複数のトイレ、キッチンを新設する費用を正確に見積もる必要があります。200㎡をカバーする空調（エアコン）の更新費用も考慮すべきです。
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築56年の耐震性: 1970年築の旧耐震物件です。購入前に建物の大きなクラックや漏水の履歴を必ず確認してください。