民泊物件  ·  04日 5月 2026

横浜市西区｜107.54㎡・3LDK（メゾネット）｜賃料21.5万円（管理費5,000円）｜「桜木町駅」徒歩9分・民泊相談可・住居型事務所

みなとみらいエリアにもほど近い、横浜の主要ターミナル「桜木町駅」から徒歩9分の好立地に、100㎡超のメゾネット型・住居型事務所（貸店舗・事務所）物件が登場しました。

「民泊相談可」が公式に明記されている非常に希少な事業用テナントです。桜木町、高島町、戸部の3駅が利用可能な高い交通利便性を誇り、観光にもビジネスにも最適な立地となっています。

【最重要：横浜市西区の「用途地域」と上乗せ条例の確認】

事業用物件で民泊運営を検討する際、法律面での適格性の確認が最も重要です。

  • 用途地域による「営業曜日制限」の回避: 横浜市の民泊（住宅宿泊事業）上乗せ条例では、第一種低層住居専用地域などの「住居専用地域」において、平日の営業が原則禁止されています（年間約104日しか営業できなくなります）。

    • 本物件の所在地である横浜市西区花咲町4丁目は「商業地域」または「近隣商業地域」に指定されています。

    • したがって、横浜市の上乗せ条例による平日営業禁止の制限を受けず、年間180日のフル営業（通年かつ週末・平日を問わない稼働）が可能です。

  • 消防・設備面の優位性（RC造・3〜4階メゾネット）: 本物件はRC（鉄筋コンクリート）造の3階・4階部分にあたります。木造一戸建てに比べて防火性能が高く、消防用設備（自動火災報知設備や避難誘導灯など）の適合において審査がスムーズに進む可能性が高いという、大きな構造上のメリットがあります。

【桜木町駅徒歩9分×107㎡×メゾネット＝「プレミアムグループ滞在」戦略】

  • みなとみらい徒歩圏の圧倒的な立地ブランド: 横浜ランドマークタワーやパシフィコ横浜など、観光・ビジネスの巨大拠点を擁するみなとみらいエリアに隣接。インバウンド旅行者のみならず、国内の観光客やビジネスの出張グループまで、幅広いターゲットにダイレクトに訴求できます。

  • 100㎡超の「3LDK」メゾネットが生む高級感: 和室8畳、洋室6畳、そして圧倒的な広さを持つ26畳のLDKというレイアウトです。3階と4階に分かれたメゾネット構造のため、複数ファミリーや大人数のグループがプライベート空間を維持しながら快適に滞在でき、1棟貸し宿として1泊4万〜6.5万円の高単価設定が狙えます。

  • トイレ2ヶ所の利便性: 100㎡超・大人数対応の宿泊施設で、水回りの混雑を防げる「トイレ2ヶ所」の設備は非常に重要なポイントであり、高評価レビューに直結します。

1. 物件概要

  • 所在地: 神奈川県横浜市西区花咲町4丁目

  • 賃料 / 管理費: 21.5万円 / 5,000円

  • 初期費用: 礼金1ヶ月 / 敷金なし（※保証金2ヶ月・年1.00ヶ月償却）

  • 構造・面積: RC造 4階建の3階〜4階部分（1979年12月築・107.54㎡・3LDKメゾネット）

  • アクセス:

    • JR根岸線「桜木町駅」徒歩9分

    • 横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町駅」徒歩9分

    • 京急本線「戸部駅」徒歩11分

  • 特徴: 民泊相談可、住居型事務所・店舗、トイレ2ヶ所、メゾネット構造（3〜4階）。

2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

（住宅宿泊事業法：年間180日営業・最大8〜10名収容・1室貸し想定）

【活用案：みなとみらいを愉しむ都市型プレミアム・メゾネット「花咲Terrace」】

  • 想定平均宿泊単価: 40,000円（1室貸し・8名利用想定・清掃費別・シーズン変動あり）

  • 営業日数: 月15日（年間180日を、週末、GW・夏休み、横浜でのイベント開催日に集中）

  • 月間宿泊売上: 600,000円

  • 月間固定費（賃料21.5万＋管理費0.5万＋光熱費・ネット・清掃代行・システム料等）: 約440,000円

  • 月間利益: 約160,000円

考察: 賃料（21.5万円）と管理費、さらに保証金の償却設定があるため、毎月の維持費はある程度高くなります。しかし、「桜木町徒歩圏で100㎡超の3LDKメゾネット」という競合の少ない強いスペックを活かして、1泊4万円以上の高単価を維持できれば、180日の枠内でも十分な利益と早期の初期投資回収が可能です。

3. この物件の強みとリスクヘッジ

  • 「店舗・事務所契約」としてのメリット: 一般の居住用マンションと異なり、事業用契約であるため、宿泊ゲストや清掃スタッフの出入りが周囲の住民トラブルになりにくい環境です。

  • メゾネットによる遮音性: 3階・4階を専有する形になるため、上下階の移動はあるものの、自分たちの「上の階」に他人が住んでいないため、ゲストが騒音に悩まされる、あるいは階下に過度な音の配慮を強いるリスクを軽減できます。

4. 検討・調査すべき重要ポイント

  1. エレベーター無と荷物搬入: 「エレベーターがない」点に注意が必要です。3階・4階部分への移動となるため、大きなスーツケースを持ったゲストにとっては昇り降りが負担になる可能性があります。予約サイトのページ上に「階段移動」である旨を明記し、ゲストの期待値を事前にコントロールしておくことが、ミスマッチや低評価レビューを避けるために必須です。

  2. 初期保証会社の条件確認: 「賃貸保証等：加入要（初回保証料：総賃料100%）」とあるため、初期費用として家賃1ヶ月分相当の保証料が上乗せされます。また事業用契約の場合、消費税の有無や保証金の償却（年1ヶ月分）による目減りも収支計算にあらかじめ織り込んでおく必要があります。

カテゴリ： kanto, kanagawa