民泊物件  ·  04日 5月 2026

鹿児島県指宿市｜131.21㎡・3DK（平屋）｜賃料2万円（事業用+税）｜「初期費用完全ゼロ」・駅徒歩18分・転貸＆DIY自由・5年後譲渡オプション有

鹿児島県を代表する温泉リゾート地、指宿市（いぶすきし）から130㎡超の木造平屋戸建て物件が登場しました。

「初期費用完全ゼロ（敷・礼・手数料・保証会社費用等を大家負担）」「1ヶ月フリーレント」「原状回復不要のDIY自由」「転貸（民泊）可能」という、芦北町の物件と同水準の、極限までリスクを排除した契約条件となっています。

【最重要：驚異の「131㎡木造平屋」×「ゴミ屋敷」からの再生戦略】

指宿駅徒歩圏内かつ131㎡という規模に対して「家賃2万円」は破格ですが、その安さの理由とリターンを正しく評価することが重要です。

  • 「ゴミ屋敷」の片付け・処分費用の見積もり:

    • 物件説明に「ゴミ屋敷であることをご理解ください」「当方で片付けは行いません」とあります。

    • 131.21㎡という非常に広い平屋に詰まった残置物の処分は、専門業者に依頼した場合、約40万〜80万円程度かかる可能性があります。

    • ただし、初期費用が完全ゼロ（約10万〜15万円分が浮く）であり、さらに初月家賃が無料となるため、その資金をゴミの処分費用やDIYの材料費にそのまま充てることができます。ご自身で少しずつ片付けることで、さらにコストを圧縮できます。

  • 家賃2万円（+税）の圧倒的低リスク:

    • 民泊・事業用としての家賃は22,000円（税込）。月額2.2万円という固定費は、宿泊事業において驚異的な低さです。万が一事業を終了することになっても、短期退去の違約金が発生しないため、莫大な負債を抱えるリスクを完全に排除できます。

  • 5年後譲渡オプションによる「資産化」:

    • 月額＋5,000円（事業用：税込27,500円）を支払うことで、5年後に土地と建物を1円で譲り受ける（所有権獲得）オプションが選択可能です。

    • 5年間の民泊収益で初期投資を早期に回収しつつ、5年後には完全に自分の所有資産となり、家賃の支払いがなくなります。

【指宿駅徒歩18分×131㎡大型平屋＝「温泉街の多人数・長期滞在拠点」戦略】

  • 指宿温泉街にほど近い観光拠点: JR指宿枕崎線「指宿駅」から徒歩約18分（車で約4〜5分）と、観光の起点として十分に機能する立地です。

    • 指宿は「砂むし温泉」で国内外の観光客から高い人気を誇るリゾート地です。車での移動はもちろん、駅からのアクセスも可能なため、レンタカーを持たないインバウンドのバックパッカーや個人旅行者の受け入れも視野に入ります。

  • 131㎡の「大型平屋」が生み出すプレミアム感: 日本の伝統的な平屋でありながら、131.21㎡という広さを持つ物件は非常に希少です。

    • 段差が少なく広々とした空間は、3世代ファミリー、シニア層を含むグループ、長期滞在のワーケーション層に非常に好まれます。

    • 平屋の特性を活かし、広々としたリビングと複数の和室（寝室）を配置した「和モダンリゾート平屋」として再生することで、1泊2万〜3.5万円の単価設定を狙えます。

1. 物件概要

  • 所在地: 鹿児島県指宿市十二町230-3

  • 賃料: 20,000円（※事業用の場合は家賃増額の可能性、及び消費税加算あり）

  • 初期費用: 敷金・礼金・仲介手数料・保証会社加入料すべて0円（初月家賃最大1ヶ月無料）

  • 構造・面積: 木造 平屋建（1962年築・131.21㎡＋附属家屋3.3㎡・3DK）

  • アクセス: JR指宿枕崎線「指宿駅」徒歩約18分（車で約4分）

  • 特徴: 民泊・転貸可、原状回復不要のDIY自由、短期違約金なし、現状渡し（残置物あり）、ペット飼い放題、5年後譲渡オプションあり。

2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

（住宅宿泊事業法：年間180日営業・最大8〜10名収容・1棟貸し想定）

【活用案：砂むし温泉を愉しむ、和モダン平屋ヴィラ「指宿庵」】

  • 想定平均宿泊単価: 22,000円（1棟貸し・6〜8名利用想定・清掃費別・シーズン変動あり）

  • 営業日数: 月10日（年間180日を連休、GW、お盆、冬の行楽シーズンに集中）

  • 月間宿泊売上: 220,000円

  • 月間固定費（賃料税込2.2万＋光熱費・ネット・システム料・清掃委託等）: 約110,000円

  • 月間利益: 約110,000円

考察: 毎月の家賃負担が2.2万円と極小のため、月5日程度（売上約11万円）の稼働で損益分岐点を超え、固定費を回収できます。130㎡超という大型平屋の強みを活かした差別化を行い、1泊2.2万円以上の単価を維持できれば、新法180日制限下でも着実な利益率を確保できます。

3. この物件の強みとリスクヘッジ

  • 「違約金なし」の究極のリスクオフ: 事業を始めるにあたり、最大の不安要素である「撤退時の違約金」が一切ありません。まずは借りてみて、片付けやDIYの進捗、保健所・消防署の営業許可取得の見通しを見極める、といった柔軟なアクションが可能です。

  • リフォーム会社の紹介制度: 「こねくと」による安価なリフォーム会社の紹介が受けられるため、自身でのDIYとプロによる施工（特に水回りや電気など）を上手く組み合わせ、コストを抑えて安全に物件を再生することができます。

4. 検討・調査すべき重要ポイント

  1. 残置物の規模とライフラインの確認（最優先）: 昭和37年（1962年）築の物件であり、さらに「ゴミ屋敷」の現状渡しとなります。

    • 内覧時には、ゴミの総量だけでなく「床板の沈みや雨漏りがないか」「水回りの配管（水道・トイレ）や電気系統が生きているか」を念入りにチェックしてください。

  2. 温泉リゾート地ならではの旅館業取得の検討: 年間180日の制限がある民泊（住宅宿泊事業）ではなく、365日フル営業が可能な「旅館業（簡易宿所）」を目指す場合、初期投資（リノベーション・設備工事）の回収スピードを劇的に早めることができます。管轄の保健所と消防署へ、この築年数・構造での取得条件を事前に相談することをお勧めします。

カテゴリ： kyusyu, kagoshima