民泊物件 · 03日 5月 2026

横浜市南区大岡｜147.81㎡・6LDK｜賃料27万円（管理費なし）｜「上大岡駅」徒歩9分・駐車場1台無料・「民泊相談可」

横浜の主要ターミナル駅の一つである「上大岡駅」から徒歩9分という好立地に、140㎡超・6LDKという圧倒的な広さを誇る一戸建て物件が登場しました。

「民泊相談可」「事務所利用相談可」が明記されており、大人数のグループ旅行者を受け入れる大型民泊としてのポテンシャルを持っています。上大岡駅は京急線の快特停車駅であり、横浜駅まで約9分、品川駅・羽田空港へもダイレクトにアクセスできるため、インバウンドの観光拠点として非常に競争力が高い物件です。

本物件で民泊（住宅宿泊事業）を運営するにあたり、最も注意すべきなのが横浜市独自の上乗せ条例です。

住居専用地域における平日営業の制限: 横浜市では、対象物件が「第一種低層住居専用地域」などの住居専用地域に該当する場合、月曜日の正午から金曜日の正午までの営業が禁止されます（祝日等を除く）。
- この制限がかかる地域では、年間約104日（週末のみ）しか営業できなくなるため、収益性が大幅に低下します。必ず事前に物件の用途地域を調べましょう。
大岡5丁目の用途地域: 大岡5丁目周辺には「第一種住居地域」や「準工業地域」なども混在しています。これらの地域であれば上乗せ条例の曜日制限を受けず、年間180日のフル営業が可能です。契約前に、管轄の福祉保健センター（生活衛生課）や横浜市の用途地域マップで、本物件の正確な用途地域を必ずご確認ください。
学校周辺100m規制: 物件周辺に小学校などの教育施設がある場合、その周囲100メートル以内では事業の実施が制限されることがあります。こちらも事前確認が必須です。

最大10名〜収容の1棟貸しによる高単価設定: 147.81㎡の広さに6つの居室（和室3、洋室3）とLDKがあるため、2世帯〜3世帯のファミリーや、10名以上の団体客を1グループとして受け入れる「大型プレミアム1棟貸し宿」が構築できます。
- 周辺のビジネスホテル等では対応できない規模のため競合が少なく、1泊6万〜9万円の強気な価格設定が狙えます。
「トイレ3ヶ所」という圧倒的な利便性: 大人数の宿泊で最もストレスになりやすいのが水回りです。トイレが3ヶ所設置されている点は、ゲストの満足度を大きく引き上げ、高評価レビューの獲得に直結します。ただし、風呂は１ヶ所しかないためあまり多すぎる宿泊人数はクレームにつながる可能性があります。バランスのいい収容人数を設定しましょう。
「エアコン7基」の残置物による初期費用削減: 147㎡もの広さがある物件で全室にエアコンを導入すると100万円近い初期費用がかかりますが、本物件はエアコン7基が残置物（設備）として提供されるため、初期投資を大幅に圧縮できます。

（住宅宿泊事業法：年間180日営業・最大12名収容・1棟貸し想定）

考察: 賃料27万円は単体で見ると高額ですが、147㎡という床面積の広さと上大岡駅徒歩9分の好立地を活かし、10名以上のグループをターゲットにすれば1泊あたり約7万円の売上創出は十分可能です。5万円に下げても収支は黒字にできるので、いかに高単価を維持できるかが鍵となります。

「駐車場1台無料」: 羽田空港などからレンタカーを利用して移動するインバウンドゲストや、遠方から車で訪れる国内の複数家族旅行にとって、敷地内無料駐車場は最大の訴求ポイントになります。
楽器相談可能: 一般的な住宅に比べて遮音性・独立性が高い構造である可能性があり、近隣住民との騒音トラブルリスク（宿泊者の話し声など）をある程度抑えやすいというメリットがあります。

住宅宿泊管理業者への委託義務（最重要）: 住宅宿泊事業法に基づき、居室数が5を超える場合、またはオーナーが同居しない「不在型」民泊の場合は、国土交通省に登録された住宅宿泊管理業者への管理委託が必須となります。委託手数料（売上の15%〜20%前後）をあらかじめランニングコストに組み込んで試算してください。
消防設備（自動火災報知設備等）の設置: これだけの規模の戸建てを民泊として転用する場合、誘導灯や自動火災報知設備の設置が義務付けられるケースがほとんどです。オーナーの承諾を得た上で、数十万〜100万円程度の初期工事費用を見込んでおく必要があります。
普通借家契約（2年）の条項: 普通借家契約のため更新（再契約）は可能ですが、「短期解約違約金」の有無や、民泊運営を理由とした解約条項がないか、契約書の事前確認が必要です。

カテゴリ： kanto, kanagawa