民泊物件  ·  03日 5月 2026

東京都杉並区｜72.97㎡｜賃料39.6万円｜「阿佐ケ谷駅」徒歩3分・「南阿佐ケ谷駅」徒歩9分・最上階4階（ワンフロア）・民泊利用可能

東京のカルチャーと生活感が融合する人気エリア・杉並区阿佐谷南から、JR「阿佐ケ谷駅」徒歩3分という駅近の1棟貸しビル最上階（4階）部分の物件が登場しました。

「民泊可能」が条件に明記されており、約72㎡というまとまった床面積を活かした宿泊事業への転用が可能です。中央線沿線特有のサブカルチャーやグルメを楽しむ訪日外国人、あるいは新宿へのアクセスの良さを求めるビジネス・観光客をターゲットにした、高単価な都市型民泊としてのポテンシャルを持っています。

【重要：杉並区の「上乗せ条例」と1年定期借家契約の対策】

本物件の立地は非常に魅力的ですが、杉並区独自のルールと契約形態については事前の確認と対策が不可欠です。

  • 杉並区の「住宅宿泊事業（新法180日）」の上乗せ制限: 杉並区では、住居専用地域において月曜日の正午から金曜日の正午までの営業を制限する条例を定めています。本物件がどの用途地域（阿佐ケ谷駅徒歩3分の商業地域または近隣商業地域であれば対象外となる可能性あり）に属しているかによって、平日の営業可否が変わるため、必ず事前に杉並区の窓口（保健所）への用途地域確認を行ってください。

  • 「1年の定期借家契約」へのリスクヘッジ: 物件情報に「契約期間1年（定期借家）」とあります。1年ごとに再契約（更新）が可能かどうか、あるいは1年限りの契約であるかを事前に確認してください。初期投資を1年以内に回収できるような資金計画、または再契約の確約を書面で得ることが必須条件です。

【阿佐ケ谷駅徒歩3分×約73㎡×民泊＝「カルチャー体験・大人数」戦略】

  • 新宿・東京駅へダイレクトアクセスの集客力: JR中央線・総武線を利用すれば、新宿駅まで約12分、東京駅まで約25分と、都内主要スポットへのアクセスが極めて良好です。重い荷物を持つ旅行者にとって「駅徒歩3分」は非常に強力な訴求力になります。

  • 「72.97㎡」の広さを活かした8〜10名収容: 都市型のワンルーム民泊とは異なり、70㎡超のスペースがあるため、複数世帯のファミリーや大人数のグループ旅行者を1グループとして受け入れる「1棟貸し（ワンフロア貸し）」の運営が可能です。周辺のホテルでは対応できない多人数を受け入れることで、1泊5万〜8万円の高単価設定が狙えます。

  • 「店舗・事務所」ならではの自由度: 居住用のマンションと異なり、店舗・事務所用途のビルであるため、近隣住民とのトラブルリスクを抑えやすいという特徴があります。また、DIYや間取りの変更が相談しやすい点も、宿泊特化のレイアウト構築において有利に働きます。

1. 物件概要

  • 所在地: 東京都杉並区阿佐谷南2丁目

  • 賃料 / 管理費: 39.6万円 / なし

  • 初期費用: 敷金なし / 礼金1ヶ月 / 保証金1ヶ月

  • 構造・面積: 鉄骨造 4階建の4階部分（1980年8月築・72.97㎡）

  • アクセス:

    • JR中央本線「阿佐ケ谷駅」徒歩3分

    • 東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷駅」徒歩9分

  • 特徴: 民泊可能、定期借家1年、飲食店不可（事務所・店舗利用等幅広い業種で相談可）、給湯・バス・トイレ別。

2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

（旅館業許可取得または新法180日・最大8名収容想定）

【活用案：阿佐ヶ谷カルチャーステイ「ASAGAYA LOFT」】

  • 想定平均宿泊単価: 40,000円（1棟貸し・清掃費別・シーズン変動あり）

  • 月間稼働日数: 15日（※新法180日の制限下で、週末や大型連休に集中稼働）

  • 月間宿泊売上: 600,000円

  • 月間固定費（賃料39.6万＋光熱費・ネット・システム料等）: 約500,000円

  • 月間利益: 約100,000円

考察: 賃料が約40万円と高めですが、8名以上の大人数をターゲットにして単価を5万円以上に設定できれば、180日制限の営業であっても十分に利益を残すことが可能です。4万円だとあまり利益が出ないため、宿泊単価をいかに高く設定できるかが鍵となります。

3. この物件の強みと戦略

  • 「ワンフロア1テナント」のプライベート感: 4階部分が独立した形になるため、宿泊者が隣室を気にせずリラックスして過ごせる環境を作れます。

  • 「南阿佐ケ谷駅」も徒歩圏内: 丸ノ内線を使えば、銀座、東京、池袋などの主要観光地へも乗り換えなしでアクセスできるため、中央線が万が一遅延した際のリスク分散にもなります。

4. 検討・調査すべき重要ポイント

  1. エレベーターの有無と荷物搬入（最重要）: 建物情報にエレベーターの記載がありません。（おそらくエレベーター無しの階段）もし階段のみで4階へ上がる必要がある場合、足の悪いゲストや重いスーツケースを持つゲストにとってマイナス評価になる可能性があります。「階段移動」をあらかじめ物件情報に記載しないで集客するとトラブルになるので、必ず記載する様にしましょう。

  2. 消防設備（自動火災報知設備等）の設置工事: ビルインの店舗・事務所から民泊へ転用する場合、用途変更に伴い自動火災報知設備や非常用照明の設置が必要になります。これには数十万〜100万円前後の工事費用がかかる可能性があるため、事前にビルオーナーの承諾と消防署への相談が必要です。

  3. 定期借家契約の継続性: 「1年定期借家」の条件について、1年後の更新（再契約）のハードルや、万が一の退去時の違約金について仲介会社へ確認を行ってください。

カテゴリ： tokyo, suginamiku