民泊物件  ·  03日 5月 2026

名古屋市東区｜62.5㎡・2LDK｜賃料16.9万円（民泊時+3万円+税）｜「高岳駅」徒歩8分・2025年築新築・デザイナーズ最上階（4階）

名古屋市東区の閑静な高級住宅街・都心近接エリアである「泉3丁目」から、2025年7月に建築されたばかりの新築未入居・最上階のデザイナーズ2LDK物件が登場しました。

備考欄に「民泊利用の場合、賃料3万円UP＋賃料総額＋消費税」などの条件変更が細かく明記されており、家主公認の民泊物件として堂々と運営できる点が最大のメリットです。新築ならではの最新設備（3口コンロ、オートバス、宅配ボックス、ネット無料等）と高い防犯性（オートロック、防犯カメラ）を備え、富裕層やインバウンドのグループ旅行者に向けたハイクラスな民泊として抜群の集客力を期待できます。

【最重要：民泊時の諸条件変更とコスト構造の確認】

本物件を民泊として運用する場合、居住用の募集条件から大幅な変更が適用されます。事業計画を立てる上で、初期費用と毎月のランニングコストを正確に把握しておく必要があります。

  • 賃料の変動（毎月のランニングコスト）:

    • 基本賃料：16.9万円 ＋ 管理費5,000円 ＝ 17.4万円

    • 民泊利用時：上記に「3万円UP」＋「消費税10%」が加算されます。

    • 計算式：

    • 毎月の実質家賃支払いは224,400円（税込）となります。

  • 初期費用の変動:

    • 通常は「敷金0 / 礼金1ヶ月」ですが、民泊時は「敷金2ヶ月 / 礼金2ヶ月（ともに償却100%）」に変更されます。

    • 民泊用基本賃料（19.9万円＋税）をベースに計算すると、敷金・礼金だけで約80万円、さらに前家賃や保証会社費用、仲介手数料などが加わるため、初期費用だけで約130万〜150万円程度が必要です。

  • 契約解除に関するペナルティ（短期解約違約金）:

    • 「入居1年未満の解約は賃料の2ヶ月分」「入居2年未満の解約は1ヶ月分」の違約金が発生します。少なくとも2年以上は継続して運営できる計画が求められます。

【高岳駅徒歩8分×62.5㎡・2LDK×新築＝「ハイクラス都市型民泊」戦略】

  • 栄・名古屋駅への抜群のアクセス: 地下鉄桜通線「高岳駅」から徒歩8分。名古屋の2大繁華街である「栄」へは徒歩でもアクセス可能（新栄町駅も徒歩13分）であり、名古屋駅へも桜通線で直通約7分と、観光にもビジネスにも極めて便利な立地です。

  • 「新築未入居×デザイナーズ」という絶対的な集客力: 2025年築の真新しい内装は、清潔感を最重要視する宿泊ゲストにとって最大の選定理由になります。広々とした12.8畳のLDKにモダンな家具を配置し、2つの洋室（5.4畳・4畳）をベッドルームとしてセットアップすれば、最大5〜6名までの宿泊が可能です。

  • 充実の設備と低ランニングコスト: 「インターネット使用料不要」「エアコン2台付き」のため、民泊立ち上げ時のWi-Fi開通工事費用や初期投資、月々の通信費を節約できます。

1. 物件概要

  • 所在地: 愛知県名古屋市東区泉3丁目

  • 賃料 / 管理費: 16.9万円 / 5,000円（※民泊時は総額22.44万円・税込）

  • 初期費用: 敷金2ヶ月 / 礼金2ヶ月（※民泊時条件）

  • 構造・面積: 鉄骨造 4階建の4階部分（2025年7月築・62.5㎡・2LDK・最上階角部屋）

  • アクセス:

    • 地下鉄桜通線「高岳駅」徒歩8分

    • 地下鉄東山線「新栄町駅」徒歩13分

  • 特徴: 新築未入居・家主公認民泊可、デザイナーズ、オートロック、宅配ボックス、ネット使用料無料、エアコン2台付き、LDK12畳以上、二人入居・ペット飼育相談可。

2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

（住宅宿泊事業法：年間180日営業・最大5名収容想定）

【活用案：栄近郊のプレミアムステイ「CELENEST IZUMI」】

  • 想定平均宿泊単価: 35,000円（新築2LDK・1室貸し・清掃費別・シーズン変動あり）

  • 月間稼働日数: 15日（※新法180日の制限下で、週末、大型連休、名古屋ドームのイベント時等に集中稼働）

  • 月間宿泊売上: 525,000円

  • 月間固定費（賃料・管理費税込22.44万＋光熱費・システム料等）: 約290,000円

  • 月間利益: 約235,000円

考察: 家賃が事業用として約22.4万円と高額ですが、新築デザイナーズというスペックと「高岳・泉」のブランド力を活かして1泊3万円以上の単価を維持できれば、180日制限の営業であっても十分に利益を残すことが可能です。もし近隣のイベントやビジネス出張需要を上手く取り込めれば、さらに安定した稼働が期待できます。

3. この物件の強みとリスクヘッジ

  • 「最上階・角住戸」のプライベート感: 4階建ての最上階かつ角部屋であるため、隣室や上階からの騒音問題が発生しにくく、宿泊者に対して静かで快適な滞在を提供できます。

  • ペット同伴民泊としての差別化: 「ペット相談可」の物件であるため、追加料金を設定して「ペットと一緒に泊まれるハイクラス民泊」として運営することも可能です。名古屋都心部では競合が非常に少ないため、強力な差別化ポイントになります。

4. 検討・調査すべき重要ポイント

  1. 名古屋市の「民泊上乗せ条例」の確認: 名古屋市では、用途地域（住居専用地域など）によって民泊の営業日や条件を制限する独自の上乗せ条例を定めている場合があります。泉3丁目は「商業地域」や「近隣商業地域」に指定されているケースが多いですが、制限がないか必ず事前に市役所（観光推進室等）に確認してください。

  2. 敷金・礼金の「償却100%」の意味: 退去時に敷金（2ヶ月分）が一切返金されない条件となっています。あらかじめこの初期費用を「掛け捨ての投資コスト」として計算し、2年間の運営の中で十分に償却・回収できるか収支シミュレーションを行う必要があります。

カテゴリ： tokai, aichi