鹿児島県の薩摩半島南西端、美しいリアス式海岸で知られる歴史ある港町「坊津（ぼうのつ）」から、異次元の条件を備えた「事業用・民泊可」物件が登場しました。
最大の特徴は、「初期費用0円」という驚異的な入り口の広さと、「5年住めば（＋5,000円/月で）物件が手に入る」という出口戦略まで用意されている点です。「ちょっと綺麗なゴミ屋敷」という現状渡しの条件ですが、リノベーション能力のある方にとっては、自己所有の資産（宿）をゼロから作り上げる千載一遇のチャンスです。
【重要：坊津エリア×譲渡型賃貸×民泊＝「資産形成型」の宿泊事業】
この物件を宿泊事業として検討する際、以下の3点が強力な武器になります。
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「5年後に1円譲渡」による究極の出口戦略: 通常、賃貸物件へのリフォーム投資は退去時に損失となりますが、この物件は5年後に自分の所有物になります。投資した分がそのまま「自分の資産価値」になるため、宿泊収益だけでなく不動産取得という側面でも大きなメリットがあります。
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「初期費用0円」による全予算のリフォーム投入: 敷礼・仲介手数料・保証会社費用まで全てゼロ。浮いた資金を全て「片付け」と「空間作り」に充てられます。賃料も3万円と格安なため、工事期間中の持ち出しも最小限で済みます。
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「日本三津」の一つ、坊津のポテンシャル: 坊津はかつて遣唐使の寄港地として栄え、現在は「双剣石」などの絶景やダイビング、釣り、歴史散策など、知る人ぞ知る観光資源が豊富です。静かな環境を求める長期滞在者や、釣り客向けの専門宿としての需要が見込めます。
1. 物件概要
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所在地: 鹿児島県南さつま市坊津町泊405-2
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賃料: 3万円（※譲渡希望時は3.5万円 / 事業用時は別途消費税）
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初期費用: 0円（ホントにゼロ） ※家賃最大1ヶ月無料（フリーレント）
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構造・面積: 木造 平屋建（1971年築・92.73㎡・4DK）
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アクセス: JR指宿枕崎線「枕崎駅」から車で約15分
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特徴: 民泊・転貸可、DIYやり放題（原状回復不要）、ペット飼い放題、家具家電等の動産物付、5年後の譲渡相談可。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
（住宅宿泊事業法：年間180日営業・自主管理・セルフリノベ想定）
【活用案：釣り客＆絶景ハンター向け「坊津ベース」】
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想定平均宿泊単価: 12,000円（1棟貸し・最大6名程度収容）
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営業日数: 月10日（週末・連休・釣りシーズンを中心に180日を配分）
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月間宿泊売上: 120,000円
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月間固定費（賃料3.5万＋光熱費・ネット・システム料等）: 約70,000円
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月間利益: 約50,000円
考察: 利益額以上に、5年後には「自分の資産」になる点が最大の違いです。リフォーム費用を100万円程度に抑えれば、2年以内で投資回収が完了し、3年目以降は純利益と資産価値が積み上がります。
3. この物件の強みとリスクヘッジ
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「原状回復不要・短期違約金不要」: 万が一、事業が軌道に乗らなかった場合でも、初期費用0円・違約金なしで撤退できます。この「負け筋がない」ことが最大のリスクヘッジです。
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「ちょっと綺麗なゴミ屋敷」の活用: 残された動産物の中に、古民家風の家具やレトロな建具があれば、それを活かした演出が可能です。ゴミの処分費用は発生しますが、宝探し的な側面もあります。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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インフラの稼働状況（最重要）: 「設備不具合の責任は負わない」とのこと。特に上・下水道の配管、電気系統、雨漏りについては、DIYで修理可能か、専門業者が必要なレベルかを内見で厳しくチェックしてください。
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浄化槽・汲み取りの確認: エリア的に下水道が整備されていない可能性があるため、浄化槽の有無と維持管理状況を確認してください。トイレは重要なので、もし汲み取り式なら簡易水洗トイレに変えることが必須です。
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5年後の譲渡条件: 「譲渡家賃＋5,000円」の詳細や、5年経過時の所有権移転登記にかかる費用（登録免許税等）の概算を、オーナーである「一般社団法人こねくと」様に事前確認しておくことをお勧めします。