新宿区の要衝、四ツ谷・曙橋エリアから、100㎡超えの広大な「1階」路面ポテンシャル物件が登場しました。
最大の特徴は、備考欄に「民泊・旅館業相談可」と明記されている点です。新宿区は民泊（新法）の平日制限が厳しいエリアですが、本物件は「旅館業」の相談が可能なため、許可を取得できれば365日のフル稼働が可能になります。115㎡という広さは、都心では極めて稀な「大型グループ・複数家族向け」の高級宿泊施設として、圧倒的な収益性を生む可能性を秘めています。
【重要：115㎡・1階・旅館業相談可＝「都心型ラグジュアリー宿」の勝機】
この物件を成功させる鍵は、新宿区特有の規制を「旅館業」で突破し、面積を活かした高単価設定を行うことにあります。
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「旅館業」取得による365日運営: 新宿区の民泊（新法）は用途地域によっては月〜金曜の営業が原則制限されますが、旅館業（簡易宿所）として許可を得れば、この制限を受けません。賃料・管理費を合わせて月額約58万円という高固定費を回収するには、365日稼働は必須条件です。
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100㎡超えがもたらす「グループ独占」: 四ツ谷周辺のホテルは手狭なシングル・ダブルが中心です。115㎡あれば、最大12〜15名程度の宿泊キャッチも可能。3世代旅行や海外の多人数グループをターゲットに「1泊10万〜15万円」のラグジュアリー価格帯を狙えます。
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「1階・角部屋」の利便性と視認性: 1階物件は重い荷物を持つ旅行者にとって非常に好まれます。また、角部屋で開口部が多いため、大型物件にありがちな「閉塞感」を解消した開放的なデザインが可能です。
1. 物件概要
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/6990499112/00611817/x06990499112.html
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所在地: 東京都新宿区四谷坂町（「四ツ谷駅」徒歩8分）
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賃料 / 管理費: 46.27万円 / 11.57万円（総額 約57.8万円）
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初期費用: 礼金・敷金なし / 保証金 5ヶ月（解約時2ヶ月償却）
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構造・面積: RC造 1階部分（1990年12月築・115.86㎡）
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アクセス: JR/南北線「四ツ谷駅」徒歩8分、都営新宿線「曙橋駅」徒歩12分
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契約形態: 定期借家（2030年1月31日まで ※再契約可）
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特徴: 民泊・旅館業相談可、SOHO相談可、1階角部屋、オートロック、シャワールーム完備、仲介手数料不要。
2. 立地と市場背景：防衛省至近の「静謐な一等校区」
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四ツ谷・四谷坂町エリア: 防衛省の裏手に位置する、新宿の喧騒から離れた落ち着いたエリアです。皇居や赤坂離宮も近く、富裕層インバウンド客が好む「気品のある東京」を演出できます。
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高い交通利便性: 新宿、東京、銀座、六本木へ15分圏内という抜群のアクセスは、高単価宿の絶対条件を満たしています。
3. 現実的な旅館業収益シミュレーション
【月間収益想定（365日運営・ラグジュアリー・多人数グループ向け）】
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想定平均宿泊単価: 90,000円（多人数・ハイエンド内装を想定）
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月間稼働: 20日（旅館業許可によるフル稼働）
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月間宿泊売上: 1,800,000円
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清掃費回収分: 120,000円（大型物件につき1回2万円想定×6回）
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月間固定費（賃料/管理費58万＋光熱費・システム料・運営代行等）: 約850,000円
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月間利益: 約950,000円
考察: 初期費用（保証金230万＋内装費＋預り水道光熱費等）で約1,000万円程度の投資になる可能性がありますが、旅館業としての高単価運用がハマれば、1年強での投資回収も視野に入ります。
4. この物件の強みと戦略
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「仲介手数料不要」のメリット: ル・グラシエルビルディング（株）の直接募集（または専任）のため、初期費用を数十万円単位で節約できます。
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「1階」を活かしたスムーズな動線: 大型スーツケースを持つ団体客にとって、エレベーター待ちのない1階は非常に強力な訴求ポイントです。
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シャワールーム・トイレの増設検討: 115㎡に対して、現在の設備（バス・トイレ別）が団体客の同時利用に耐えうるか確認が必要です。リノベーションでシャワールームを複数設けることが、顧客満足度を最大化させます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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「旅館業法」の適合確認: 新宿区の旅館業許可は、用途地域や窓の面積、非常用照明などのハードルがあります。内見時に専門業者を同行させ、簡易宿所としての許可が確実に下りるか調査が必須です。消防設備の条件も消防署に必ず確認する様にしましょう。
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定期借家の再契約条件: 2030年までの契約ですが、「再契約可（料1ヶ月）」となっています。長期的な事業継続を前提に、再契約の確実性をエビデンスで確認してください。
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預り水道光熱費（20万円）: 店舗・事務所名目のため、光熱費の設定が一般的住居と異なる場合があります。ランニングコストの試算に含める必要があります。