山手線の内側、都心の中心地である「四ツ谷・市ケ谷」エリアから、驚きのサイズ感とポテンシャルを持った物件が登場しました。
備考欄に「民泊・旅館業相談可能」と明記されており、さらに現況が「住居仕様」であるため、店舗・事務所物件にありがちな大規模な水回り新設コストを抑えてスタートできる、都心最大級のチャンス物件です。
【重要：都心100㎡超×住居仕様×旅館業相談可の破壊力】
東京都心で100㎡を超える民泊可能物件を見つけるのは至難の業ですが、本物件はそのハードルを軽々と超えています。
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「旅館業」取得への期待: 115㎡という広さがあれば、簡易宿所としての許可（旅館業）を取得することで、新法民泊の「180日制限」を受けずに365日フル稼働できる可能性があります。都心の中心でこの規模の「1棟貸し」的運営ができる価値は計り知れません。ただし、地下部分も含むため消防法上の問題がある可能性があるため、必ず事前に消防署に確認しましょう。
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初期コストを抑える「住居仕様」: 多くの貸店舗・事務所はスケルトン（内装なし）ですが、本物件は住居仕様のメゾネット。キッチン、バス、トイレ2ヶ所が既に備わっているため、内装デザインと消防設備の適合に資金を集中投下できます。
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「B1F〜1F」のメゾネット構造: 1階部分をエントランスやリビング、地下1階を広大な寝室エリアに分けるなど、プライベート感のあるラグジュアリーな空間設計が可能です。地下部分は遮音性も期待でき、グループ客の滞在に適しています。
1. 物件概要
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/1131758915/00260858/x01131758915.html
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所在地: 東京都新宿区四谷坂町
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賃料 / 管理費: 46.27万円 / 11.57万円（総額 57.84万円）
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初期費用: 礼金 なし / 保証金 5ヶ月（2ヶ月償却）
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構造・面積: RC造 地下1階付3階建のB1〜1階（1990年12月築・115.86㎡）
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アクセス: JR「四ツ谷駅」徒歩6分、都営新宿線「曙橋駅」徒歩7分
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特徴: 民泊・旅館業相談可、メゾネット、トイレ2ヶ所、新耐震基準、定期借家（〜2030年1月）。
2. 立地と市場背景：圧倒的な「東京の中心」
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四ツ谷・市ケ谷のブランド力: 皇居、赤坂、新宿、神楽坂へも近く、富裕層のインバウンド客や、都心での特別な滞在を求める層に強くアピールできます。
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利便施設と静寂の両立: 靖国通りから一歩入ったエリアで、周辺には飲食店やスーパーが充実しつつも、夜は非常に静かな環境です。
3. 現実的な宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（旅館業取得・365日運営・10〜12名収容想定）】
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平均宿泊単価: 80,000円（都心の100㎡超、多人数収容のプレミアム価格）
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月間稼働: 75%（約22日、旅館業法による運営を想定）
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月間宿泊売上: 1,760,000円
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清掃費回収分: 120,000円（大型物件のため高めに設定）
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月間固定費（賃料総額58万＋光熱費・ネット・代行・システム料等）: 約850,000円
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月間利益: 約910,000円
考察: 固定費は高いですが、都心で10名以上を泊められる施設は極めて少なく、1泊10万円以上での予約も十分に狙えます。定期借家の期間（約4年弱）内に、初期投資（保証金約230万円＋家具リノベ代）を1年以内で回収し、残りの期間で数千万円単位のキャッシュを積み上げる戦略が現実的です。180日制限の住宅宿泊事業法でも、収益はしっかり出せる可能性が高いです。
4. この物件の強みと戦略
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「新宿区」での旅館業: 新宿区は民泊条例が厳しいエリアなので、必ず事前に旅館業法の許可が取れるか、住宅宿泊事業法に上乗せ条件がかかる用途地域なのか、を事前に確認しましょう。保健所・消防署での確認は必須です。
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トイレ2ヶ所の安心感: 10名規模の宿泊においてトイレの数は致命的な満足度要因ですが、ここは既にクリアしています。
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定期借家期間の限定: 2030年1月までという期限があるため、逆に「期間限定のポップアップ・ラグジュアリーホテル」として注目を集めるマーケティングも有効です。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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旅館業許可の確実性: 新宿区保健所に対し、地下1階部分の採光や換気が旅館業（簡易宿所）の基準を満たしているか、現況図面を持っての事前相談が必須です。
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地下部分の湿気・換気対策: B1階をメインの寝室にする場合、ゲストの不快感を防ぐための強力な除湿・換気システムの導入を検討してください。
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定期借家の再契約: 2030年以降、建物の解体予定があるのか、あるいは再契約の余地があるのかを（株）シンキング様へ要確認です。