中野区上高田、東中野駅と中野駅の中間に位置する74.24㎡のRC造テナント物件です。最大のポイントは、単なる民泊相談ではなく「旅館業・民泊可能」かつ「消防設備工事済み」という、宿泊事業への転用が公認されている点です。
スケルトン状態からのスタートとなりますが、その分、収益性を最大化する間取りを1から設計できる「プロ仕様」の案件と言えます。
【重要：スケルトン物件としての投資判断】
本物件は通常の賃貸とは異なり、内装・水回り工事に多額の投資が必要ですが、それを補う破格の条件が提示されています。
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貸主の費用負担あり: 備考欄に「プロパンガスの引き込み工事等、内装造作費用一部貸主負担あり」とあります。スケルトン物件において水回り（インフラ）の引き込み工事をオーナーが負担してくれるのは、初期投資を抑える上で非常に有利な条件です。
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用途地域「近隣商業」: 住宅専用地域ではないため、旅館業（簡易宿所）の取得が狙えます。これにより、新法の180日制限を受けず、年間365日のフル稼働が目指せます。
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1階コインランドリー: 建物内にランドリーがあるため、ゲストの長期滞在ニーズに対応しやすく、運営面（リネン交換等）でも効率化が図れます。
1. 物件概要
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13114/6990249111/00281054/x06990249111.html
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所在地: 東京都中野区上高田1丁目（早稲田通り沿いの好視認性）
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賃料 / 管理費: 46.2万円 / なし
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初期費用: 敷金 2ヶ月 / 礼金 2ヶ月 / 保証会社 100%
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構造・面積: RC造5階建の3階部分（1989年3月築・74.24㎡）
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アクセス: 都営大江戸線「東中野駅」徒歩10分、JR「中野駅」徒歩15分
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条件: 定期借家5年（再契約は要相談）、旅館業・民泊利用可能。
2. 立地と市場背景：中野・東中野エリアの「グループ需要」
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大型収容の希少性: 74㎡という広さは、2LDK〜3LDK相当の間取りが確保可能です。中野エリアはホテルが少なく、特に「8〜10名で泊まれる1フロア物件」は、インバウンドの団体客にとって非常に希少価値が高く、高単価（1泊5万〜8万円以上）が狙えます。
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定期借家5年の安定性: 投資額が大きくなるスケルトン物件において、5年間の契約期間が確保されている点は、減価償却と投資回収の計画を立てる上で最低限必要なラインをクリアしています。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（旅館業・365日運営・8名収容想定）】
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平均宿泊単価: 55,000円（広さを活かしたグループ・ファミリー単価）
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月間稼働: 75%（約22日）
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月間宿泊売上: 1,210,000円
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清掃費回収分: 100,000円（月5回想定）
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月間固定費（賃料46.2万＋光熱費・ネット・システム料等）: 約600,000円
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月間利益: 約710,000円
考察: 初期の内装工事に仮に800万〜1,000万円を投じたとしても、年間利益が800万円を超えてくれば、1年強での投資回収が可能です。内装負担の一部をオーナーが持つことを考えれば、さらに利回りは向上します。
4. この物件の強みと戦略
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消防工事済み: 旅館業取得の最大の壁となる「自動火災報知設備」等の全体工事が完了しているため、専用部内の微調整だけで済む可能性が高く、工期と費用を圧縮できます。
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完全オーダーメイドの間取り: スケルトンだからこそ、シャワールームを複数設置したり、リビングを極大化したりと、宿泊特化の「勝てる間取り」を追求できます。
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角部屋・RC造: 騒音トラブルに強く、グループ客が気兼ねなく過ごせる空間を提供できます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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内装工事の「貸主負担」の範囲: プロパンガス工事以外に、給排水の立ち上げや床の下地工事など、どこまでオーナーが負担してくれるか詳細なネゴシエーションが必要です。
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定期借家の再契約条件: 5年経過後の再契約が可能か、あるいは建替え予定があるのかを確認してください。投資回収後の「純利益期間」をどれだけ確保できるかが事業の肝です。
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旅館業（簡易宿所）の確実性: 中野区保健所に対し、この3階部分で「簡易宿所」の許可が確実に下りるか、現在の消防設備状況を添えて事前相談を行う必要があります。3階以上の場合は消防設備の条件が厳しくなる可能性もあります。