民泊物件  ·  23日 4月 2026

東京都品川区二葉3丁目｜82㎡・3LDK｜賃料47.2万円｜「西大井駅」徒歩5分・超希少な「1フロア1住戸・新築」民泊相談案件

JR横須賀線「西大井駅」から徒歩5分、都営浅草線「中延駅」も利用可能な好立地に誕生したばかりの「2026年2月築・新築デザイナーズマンション」です。

備考欄に「民泊相談可能（条件変更有）」と明記されており、品川区という都心エリアで「新築・82㎡超・3LDK」という、宿泊事業において最高ランクのスペックを誇る非常に希少な案件です。

 

【重要：新築・1フロア1住戸の圧倒的優位性】

本物件は、一般的なワンルーム民泊とは一線を画すプレミアムな運営が可能です。

  • 「1フロア1住戸」によるプライバシー: 隣接する住戸がないため、民泊運営で最も懸念される「隣室への騒音トラブル」のリスクが物理的に極めて低いです。

  • 新築ならではの最新設備: 床暖房、エアコン4台完備、カウンターキッチン、浴室乾燥機など、富裕層やインバウンドのファミリー層を満足させる最高水準の設備が整っています。

  • 初期費用の柔軟性: 敷金なし・礼金なし・フリーレント1ヶ月・仲介手数料無料という、このクラスの新築物件としては驚異的な初期コストの低さです。浮いた資金を高品質な家具・備品のセットアップに集中投下できます。

1. 物件概要

  • 物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13109/030H100481806771/160059001/x1030H100481806771.html

  • 所在地: 東京都品川区二葉3丁目

  • 賃料 / 管理費: 47.2万円 / 2.0万円

  • 初期費用: 敷金・礼金なし（ペット飼育時は敷金1ヶ月）、仲介手数料無料

  • 構造・面積: RC造7階建の2階部分（2026年2月築・82.69㎡・3LDK）

  • アクセス: JR横須賀線「西大井駅」徒歩5分、都営浅草線「中延駅」徒歩10分

  • 特徴: 民泊相談可能、1フロア1住戸、四方角部屋、フリーレント1ヶ月、ネット無料。

2. 立地と市場背景：品川エリアの「ファミリー・グループ」需要

  • 品川・羽田・成田へのアクセス: 西大井駅からは品川駅までわずか5分。羽田空港や成田空港（成田エクスプレス停車）へのアクセスも良く、海外からの富裕層ファミリーや、長期滞在のビジネスエグゼクティブをターゲットにできます。

  • 周辺環境の良さ: 閑静な住宅街でありながら、スーパーやコンビニが至近（150m以内）にあり、長期滞在ゲストの利便性が極めて高いです。

  • 希少な「3LDK・82㎡」: 23区内の民泊はワンルームや1LDKが中心ですが、82㎡あれば最大8名程度の収容も可能です。グループ客を1室で受け入れられることで、宿泊単価（ADR）を大幅に引き上げることができます。

3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

【月間収益想定（180日制限・富裕層ファミリー/グループ向け）】

  • 平均宿泊単価: 55,000円（新築・品川区・82㎡のプレミアム価格）

  • 月間稼働（新法上限平均）: 15日

  • 月間宿泊売上: 825,000円

  • 清掃費回収分: 100,000円（大型物件のため、1回2万円×5回想定）

  • 月間固定費（賃料・管理費49.2万＋光熱費・ネット・システム料等）: 約580,000円

  • 月間利益: 約245,000円

考察: 賃料は約50万円と高額ですが、新築の82㎡であれば1泊5〜6万円の設定は十分に現実的です。180日制限下でも月間20万円以上の利益が見込め、さらに残りの期間をマンスリーマンションとして貸し出す「二毛作運営」を行えば、収益はさらに拡大します。

4. この物件の強みと戦略

  • 圧倒的な写真映え: 新築デザイナーズかつ3面採光、四方角部屋という条件は、Airbnb等のプラットフォームで非常に強力な「アイキャッチ」になります。

  • ペット相談可: ペット可の高級民泊は需要に対して供給が極端に少なく、ペット連れのゲストをターゲットにすることで高稼働・高単価を維持できます。

  • 「元付」不動産会社への直接相談: 掲載元が「元付」のため、民泊運営における賃料交渉や条件変更の相談が通りやすい可能性があります。

5. 検討・調査すべき重要ポイント

  1. 「条件変更有」の詳細確認: 民泊利用の場合、賃料の増額や敷金の積み増しが必要になるケースが多いです。特に「フリーレント1ヶ月」や「敷礼ゼロ」が民泊利用時も適用されるか、早急な確認が必要です。賃料が大幅に上がる場合は利益を出すことが難しくなるため、必ず事前に条件を確認する様にしましょう。

  2. 品川区の条例確認: 品川区では住居専用地域等での営業制限がある場合があります。本物件の用途地域を確認し、平日の営業が可能かどうか、品川区保健所への事前確認を推奨します。

  3. 家具・備品の投資額: 82㎡を埋めるためには、高品質な家具（キングサイズベッドやデザイナーズソファ等）で200万〜300万円程度の投資が望ましいです。初期費用が安い分、ここに予算を投じるのが成功の近道です。

カテゴリ： tokyo, shinagawaku