札幌市営地下鉄東西線「菊水駅」から徒歩2分という、大通・すすきのエリアへも好アクセスな立地にある築古アパートです。1階（3万円）と2階（3.5万円 ※民泊加算込）の2部屋が同時に募集されており、同じアパート内で複数ユニットを運用できる非常に珍しいチャンスです。
最大の魅力は、「初期費用・固定費の圧倒的な低さ」です。札幌の観光需要を低リスクで取り込みたい方に最適なエントリー物件です。
【重要：同じアパートで複数部屋を借りるメリット】
1階と2階を同時に運用することで、単独運営にはないスケールメリットが生まれます。
-
清掃・管理の効率化: 同一建物内であれば、リネンの配送や清掃スタッフの移動コストを大幅に削減できます。
-
「1棟貸し」に近い安心感: 全4戸のうち2戸（あるいは募集状況次第でそれ以上）を確保できれば、民泊に理解のあるエリアとして運営しやすくなり、近隣トラブルのリスクを低減できます。
-
グループ客の分散収容: 25㎡の1DKが2部屋あれば、合計4〜6名のグループを「1階と2階」に分けて宿泊させることができ、1軒の大型物件を借りるよりも柔軟な集客が可能です。
1. 物件概要
- 1階：https://suumo.jp/chintai/bc_100503071240/
- 2階：https://suumo.jp/chintai/bc_100503072342/
-
所在地: 北海道札幌市白石区菊水三条4丁目
-
賃料（民泊時）: 3.5万円（通常3万円＋民泊加算0.5万円）
-
管理費・共益費: 0.3万円
-
初期費用: 敷金なし / 礼金なし（清掃・鍵交換等で約3.85万円〜）
-
構造・面積: 木造2階建（1977年10月築・25.92㎡・1DK）
-
アクセス: 地下鉄東西線「菊水駅」徒歩2分
-
特徴: 民泊利用相談可（家賃加算あり）、敷礼ゼロ、駅近、角住戸、プロパンガス。
2. 立地と市場背景：札幌中心部への「2駅」アクセス
-
菊水駅の利便性: 札幌の中心部「大通駅」まで地下鉄でわずか2駅（約4分）。すすきのエリアへも徒歩やタクシーでアクセス可能な範囲です。
-
イベント需要の取り込み: 真駒内セキスイハイムアイスアリーナや札幌ドーム（東西線経由で福住へ）でのイベント時、宿泊費が高騰する中心部を避けた「コスパ重視層」の受け皿として機能します。
-
冬の「雪まつり」需要: 2月の雪まつり期間中は、こうした格安物件でも1泊1.5万〜2万円以上の単価でフル稼働が期待できます。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション（1部屋あたり）
【月間収益想定（180日制限・節約型旅行者向け）】
-
平均宿泊単価: 8,000円（駅近・格安を売りにした設定）
-
月間稼働（新法上限平均）: 15日
-
月間宿泊売上: 120,000円
-
清掃費回収分: 15,000円（月5回想定）
-
月間固定費（賃料・共益費3.8万＋光熱費・ネット・システム料等）: 約70,000円
-
月間利益: 約50,000円（×2部屋 ＝ 月10万円）
考察: 1部屋あたりの賃料が3.8万円と非常に安いため、月の半分（15日）稼働すれば、初期投資を半年以内に回収できる計算です。2部屋合計で月10万円の利益が出れば、固定費負担の軽さが際立ちます。
4. この物件の強みと戦略
-
敷礼ゼロ・初期費用の安さ: 2部屋借りても初期費用は10万円以下に収まる可能性が高いです。浮いた資金を冬場の必須設備である「高品質なヒーター」や「寒冷地対策の備品」に回せます。
-
アパマンショップ（エムズ社）の仲介: 大手系列の仲介で「民泊利用時家賃加算」という具体的な条件が出ているため、契約後のトラブルが少ない公認案件です。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
-
札幌市の民泊条例（上乗せ）: 札幌市では、住居専用地域において営業日を「週末のみ」に制限しているエリアがあります。本物件の用途地域を確認し、180日の枠がフルに使えるか札幌市保健所に確認が必要です。
-
冬場の水抜き・暖房費: 札幌の木造築古アパートは、冬場の水道管凍結リスクがあります。ゲストが「水抜き」を忘れないための工夫や、プロパンガス代（暖房費）の変動を考慮した利益計画が必要です。
-
内装のアップデート: 築49年のため、清潔感を出すための壁紙クロス張り替えや、クッションフロアの施工など、軽微なDIYを前提とした方が高評価に繋がりやすいです。