東京都板橋区、東武東上線「ときわ台駅」から徒歩8分の立地にある、2021年築の非常に綺麗な築浅マンションです。「常盤台」は「板橋の田園調布」とも称される落ち着いた街並みで、治安も良く、静かな滞在を求めるゲストに訴求しやすいエリアです。
本物件の最大の特徴は、「築浅（築5年）のRC造マンション」でありながら「民泊公認」である点、そして「先行契約・独占取り扱い」という極めて希少性の高い条件である点です。
【重要：板橋区の民泊ルールと本物件の特性】
板橋区での運営にあたり、以下のポイントが事業の軸となります。
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住宅宿泊事業（新法）の運用: 板橋区では住居専用地域等での営業日数制限がある場合がありますが、本物件の用途地域を確認し、180日の枠をどう最大化するかが鍵です。
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「消防分担金 38.5万円」の重み: 備考欄に記載のある初期費用「38.5万円」は、マンション全体での消防設備維持や民泊運用にかかるコストと考えられます。礼金4ヶ月分（41.2万円）と合わせ、初期コストは重めですが、その分「マンション公認」という絶対的な安心感を買う形になります。
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RC造×最上階・角部屋: 2021年築の鉄筋コンクリート造、さらに最上階の角部屋というスペックは、民泊で最も懸念される「騒音トラブル」のリスクを物理的に低減させます。
1. 物件概要
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所在地: 東京都板橋区東山町
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賃料 / 管理費: 10.3万円 / 0.9万円
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初期費用: 礼金 4ヶ月 / 敷金 1ヶ月 / 消防分担金 38.5万円 / 保証会社 100%
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構造・面積: RC造5階建の5階部分（2021年7月築・23.9㎡・1K）
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アクセス: 東武東上線「ときわ台駅」徒歩8分、「中板橋駅」徒歩10分
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特徴: 民泊許可物件、築浅デザイナーズ、オートロック、宅配ボックス、洗面所独立、ウォークインクローゼット、ネット無料。
2. 立地と市場背景：池袋への好アクセスと「住みやすさ」
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池袋まで約10分: 東武東上線で巨大ターミナル「池袋」へ直結しています。池袋周辺の宿泊費が高騰している中、少し離れた「ときわ台」の築浅マンションは、コストパフォーマンスと清潔感を重視する個人旅行者やカップルに選ばれます。
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デザイナーズの訴求力: 築5年の最新設備（システムキッチン、独立洗面台、浴室乾燥機等）と洗練された内装は、Airbnb等のプラットフォームで非常に高いクリック率を期待できます。
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周辺環境: 徒歩200m圏内にスーパー（まいばすけっと）やコンビニがあり、自炊を伴う中長期滞在者にも便利です。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（180日制限・ハイエンドな個人/カップル向け）】
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平均宿泊単価: 14,000円（築浅・デザイナーズ・RC造のプレミアム価格）
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月間稼働（新法上限平均）: 15日
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月間宿泊売上: 210,000円
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清掃費回収分: 25,000円（月5回想定）
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月間固定費（賃料・管理費11.2万＋光熱費・ネット・システム料等）: 約150,000円
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月間利益: 約60,000円
考察: 初期費用が100万円を超えてくるため、180日制限下での投資回収には約1.5年〜2年を要する計画となります。ただし、築浅RCマンションでの民泊は「低評価がつきにくい」ため、長期的に安定した高単価運営が可能です。180日制限以外の期間をうまくマンスリーマンションで回すことができれば、さらに利益を産むことができます。
4. この物件の強みと戦略
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「先行契約」の独占性: 特定の仲介会社が独占しているため、競合が少ない状態で検討可能です。
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ネット使用料不要: 固定費を抑えられるだけでなく、ゲストへの「無料高速Wi-Fi完備」の提供がスムーズです。
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セキュリティの高さ: オートロック、防犯カメラ、TVインターホン完備。女性の個人旅行者でも安心して宿泊できる環境は、強力なアピールポイントになります。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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「消防分担金」の詳細: 38.5万円の用途と、退去時に返還される性質のものかどうかを確認してください。
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板橋区の平日制限: 物件所在地の用途地域を確認し、板橋区独自の「平日営業制限」に該当しないか、板橋区保健所に事前確認が必要です。
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初期費用のカード決済利用: SUUMOに「初期費用カード決済可」とあるため、キャッシュフローの観点から活用を検討する価値があります。