羽田空港の目鼻の先に位置する「大田区羽田」。京急空港線「大鳥居駅」から徒歩4分という、深夜・早朝便を利用する国内外の旅行者にとってこれ以上ない戦略的な立地にある物件です。
備考欄に「民泊相談可（旅館業含）」と明記されており、さらに東京都大田区という「国家戦略特区（特区民泊）」の恩恵を最大限に受けられるエリアであることが、本案件の最大の価値です。
【重要：大田区特区民泊の優位性】
大田区は日本で最初に特区民泊を導入したパイオニアであり、独自のノウハウとルールがあります。
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365日営業が可能: 通常の民泊新法（180日制限）とは異なり、特区民泊の認定を受けることで、年間を通じて宿泊を提供できます。
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最低滞在期間: 「2泊3日（32㎡以上の場合）」などの制限がありますが、羽田空港利用者であれば前泊・後泊の需要が強く、連泊設定との相性も抜群です。
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羽田空港アクセスの圧倒的優位: 羽田空港まで約15分、品川まで約20分。LCCや深夜便の利用客にとって、空港周辺の大型宿泊施設は常に高い需要があります。
1. 物件概要
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13111/6990170015/00106162/x06990170015.html
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所在地: 東京都大田区羽田1丁目
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賃料 / 管理費: 25.85万円 / なし
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初期費用: 敷金 1ヶ月 / 礼金 1ヶ月
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構造・面積: 鉄骨造3階建の2階部分（1980年4月築・56.81㎡・大型ワンルーム）
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アクセス: 京急空港線「大鳥居駅」徒歩4分、JR「穴守稲荷駅」徒歩6分
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特徴: 民泊・旅館業相談可、壁紙・床全面張替え済み、エアコン2台、食洗機付、追焚機能。
2. 立地と市場背景：空路利用者の「ラストリゾート」
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深夜・早朝便の救世主: 羽田空港の深夜早朝便利用者は、交通手段の制限から空港近くの宿泊先を求めます。56㎡という広さは、ファミリーやグループ、大量の荷物を持つ団体客を丸ごと収容できるため、周辺のビジネスホテル（15〜20㎡）とは完全に差別化できます。
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リノベーション済み: 築46年と年数は経っていますが、壁紙や床が全面張替え済みであり、清潔感があります。さらに3口コンロや食洗機など、長期滞在にも対応できる高機能な設備が整っています。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（特区民泊・365日運営・6名収容想定）】
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平均宿泊単価: 28,000円（広さを活かしたグループ単価）
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月間稼働: 75%（約22日）
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月間宿泊売上: 616,000円
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清掃費回収分: 60,000円（月4〜5回想定）
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月間固定費（賃料25.8万＋光熱費・ネット・システム料等）: 約330,000円
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月間利益: 約346,000円
考察: 賃料約26万円は高い部類に入りますが、特区民泊として通年営業を行い、114㎡（※前回の練馬案件等）に近い感覚で「多人数収容」を実現すれば、非常に高い利益率を叩き出せます。
4. この物件の強みと戦略
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56㎡のワンルームという「素材」: 敢えて仕切りがないことを活かし、ベッドを効率的に配置（例：2段ベッド×3台等）することで、最大8〜10名収容の「ドミトリー風一棟貸し」にすることも可能です。ただし、トイレ・バスルームが１箇所しかないため人数が多すぎると不便さを感じてクレームにも繋がります。最適な宿泊人数が何名なのかは、事前に検討が必要です。
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定期借家3年（再契約相談可）: 3年間の運営期間が保証されているため、初期投資（家具・備品代）の回収計画が立てやすいのもメリットです。
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設備スペックの高さ: 追焚機能、温水洗浄便座、モニタ付インターホンなど、ゲストがストレスなく過ごせる設備が標準装備されています。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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大田区保健所・消防署への事前確認: 備考欄にある通り「事前確認は行っておりません」とのことですので、この建物で特区民泊または簡易宿所の許可が下りるか、住所を持って至急確認が必要です。特に鉄骨造2階部分の避難経路等は要チェックです。
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騒音対策（近隣住民への周知）: 大田区の特区民泊では、周辺住民への周知が義務付けられています。住宅街としての側面もあるため、騒音トラブルを未然に防ぐ運営体制が求められます。
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初期投資のボリューム: 56㎡を埋めるための家具（ベッド、ダイニングセット）や、特区民泊申請費用で150万〜200万円程度を見込む必要があります。