東京都荒川区東日暮里。成田空港からのアクセス拠点である「日暮里駅」から徒歩11分、JR常磐線「三河島駅」から徒歩7分という、インバウンド需要の極めて高いエリアに位置するマンションです。
備考欄に「民泊可（賃料＋3万円）」と明記されており、賃借人としての運営ハードルは低いものの、ご指摘の通り荒川区独自の厳しい上乗せ条例をいかにクリアし、収益を確保するかが最大の鍵となります。
【極めて重要：荒川区の民泊上乗せ条例と規制】
荒川区は都内でも民泊（住宅宿泊事業）に対して特に慎重な自治体です。
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区全域での制限: 区全域で週末土日のみの営業しか認められてないため、稼働率が極端に制限されます。
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管理員の常駐・近距離待機: 旅館業法（簡易宿所）を取得する場合、荒川区では原則として「スタッフの常駐」や「10分以内の駆けつけ体制」が厳格に求められます。
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事業用としてのコスト: 備考欄の通り、民泊利用時は賃料が14.9万円（11.9万＋3万）に跳ね上がります。管理費込みで約15.6万円の固定費を34㎡の広さで回収する必要があります。
1. 物件概要
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所在地：東京都荒川区東日暮里3丁目
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賃料 / 管理費：14.9万円（民泊時） / 0.7万円
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初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 1ヶ月（※ペット飼育時は敷金積み増し）
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構造・面積：鉄骨造6階建の3階部分（1989年9月築・34.06㎡・2DK）
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アクセス：JR「三河島駅」徒歩7分、JR「日暮里駅」徒歩11分、JR「鶯谷駅」徒歩14分
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特徴：民泊可（公認）、南向き角住戸、エレベーター、ペット相談可、3駅利用可。
2. 立地ポテンシャル：成田直結・日暮里エリアの強み
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スカイライナー需要: 成田空港から日暮里駅まで最短36分。大きな荷物を持つ外国人観光客にとって、日暮里から徒歩圏内の物件は非常に魅力的です。
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三河島・鶯谷の利便性: 山手線（鶯谷）や常磐線（三河島）も利用できるため、上野、秋葉原、東京駅方面へのアクセスが抜群です。
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34㎡の活用: 2DKという間取りを活かし、ダイニングを共用スペース、2つの居室を寝室とすることで、最大4〜5名程度の収容が可能です。都心のホテルが高い中、この人数を1.5万円〜2万円/泊程度で泊められれば引きはあります。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（180日制限・荒川区上乗せ条例考慮）】
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平均宿泊単価：18,000円（1棟貸切・4名利用想定）
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月間稼働（荒川区の規制を考慮し、週末＋α）：8日
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月間宿泊売上：144,000円
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月間固定費（賃料15.6万＋光熱費・ネット・システム料等）：約210,000円
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月間利益：▲66,000円
考察: 全域で土日のみの制限があるため、民泊で利益を出すことはほぼ不可能です。民泊よりもマンスリーマンションでの運営をメインで考えた方がいい物件です。
4. この物件の強みと戦略
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「民泊可」の契約形態: オーナー公認のため、サブリースや転貸のトラブルリスクがありません。
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角部屋・南向き: 採光が良く、清潔感を写真でアピールしやすいため、成約率（クリック率）に寄与します。
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ペット可物件の希少性: 荒川区×日暮里×ペット可民泊として打ち出すことで、特定のニーズを持つ層から高単価で予約を得られる可能性があります。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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簡易宿所へのハードル: 365日営業（旅館業）を狙う場合、現行の荒川区の指導では「玄関帳場（フロント）」に代わるICT設備の設置や、近隣でのスタッフ待機場所の確保が必要です。このコストを外注（管理会社代行）すると利益が圧迫されます。
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短期解約違約金: 1年未満の解約で賃料1ヶ月分の違約金が発生します。立ち上げ初期の収支が悪化した場合の撤退リスクも計算に入れておく必要があります。
＊都内で民泊可能な物件は貴重ですが、荒川区の制限を考えると運営することは不可能と断言していい物件です。他の物件を探すことをお勧めします。