西武豊島線・都営大江戸線「豊島園駅」の目の前、徒歩1〜2分という驚異的な立地にある114㎡の超大型物件です。1階（78㎡）と2階（36㎡）のメゾネット構造で、1階部分は水回りを含め大幅にリフォームされています。
練馬区での運営にあたっては、「住宅宿泊事業（民泊新法）」としての届出を前提に、以下の区独自のルールを保健所で確認することが事業の成否を分けます。
1. 練馬区保健所での最重要確認事項
練馬区の住宅宿泊事業に関する条例には、特定の区域において「平日の営業制限」が存在します。
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学校周辺等の制限区域: 小学校、中学校、高校、幼稚園、保育所などの周囲約100m（敷地境界）以内の区域は、教育環境への配慮から営業日数が制限される場合があります。
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確認内容: 「本物件が学校等の周辺100m以内に該当するか？」「該当する場合、月曜正午〜金曜正午の営業は一律禁止か、あるいは緩和措置があるか？」を必ず確認してください。
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近隣周知の方法: 練馬区では、届出の前に周辺住民（隣接者や町内会など）への事前説明が求められます。周知の範囲や、書面配布で良いのか対面が必要かなど、区の指導内容を把握する必要があります。
2. 物件概要
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所在地: 東京都練馬区練馬4丁目
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賃料 / 管理費: 30.8万円 / 1.1万円
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初期費用: 敷金 3ヶ月 / 礼金 1ヶ月
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面積: 114㎡（1階＋2階メゾネット）
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設備: 電動シャッター付無料駐車場、1階リフォーム済（キッチン・トイレ新品）、トイレ2ヶ所。
3. 立地ポテンシャル：スタジオツアー東京の最前線
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ハリー・ポッター特需: 豊島園駅は「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京」の玄関口であり、世界中から観光客が集まります。114㎡あれば、大人数のファミリーや2〜3家族の合同旅行を受け入れられるため、エリア内でも希少な「高単価・大型物件」として独占的な地位を築けます。
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無料駐車場の存在: 都内駅近で電動シャッター付き駐車場が無料というのは、レンタカーを利用する富裕層インバウンドゲストにとって決定的な選定理由になります。
4. 収支・運営戦略
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想定収益: 114㎡なら10名以上の収容が可能です。1泊単価を5万〜8万円に設定し、新法上限の15日稼働（月）で売上75万〜120万円。固定費（賃料・光熱費等）を引いても、十分な利益を確保できるポテンシャルがあります。ただし、間取り図を見る限り1階は広いリビングでここに寝室を置くと雰囲気が崩れそうなのと、2階はお風呂など水回り設備が設置されているため、2階のみに10名分のベッドを置くのは難しそうです。内見時に何名収容が適しているか、確認する様にしましょう。
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メゾネットの活用: 1階をリビング・ダイニング、2階を寝室に分けることで、大人数でもプライバシーを確保した贅沢な滞在を提供できます。
5. 注意点とアドバイス
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消防設備のコスト: 100㎡を超えるRC造の1-2階メゾネット、かつ店舗・事務所仕様からの転用となるため、自動火災報知設備や誘導灯、非常用照明の設置基準が厳しくなる可能性があります。内装工事にどの程度のコストがかかるか、消防署への事前相談も不可欠です。
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用途地域: 本物件の用途地域を確認し、住宅宿泊事業の届出が受理される「住宅」としての実態（台所、浴室、便所、洗面設備の完備）をリフォーム後の図面で再度チェックしてください。