兵庫県尼崎市久々知。JR福知山線「塚口駅」から徒歩12分、大阪・神戸方面へのアクセス拠点となる「尼崎駅」も利用可能なエリアに位置する、築55年の2階建て一戸建てです。
備考欄に「民泊相談可能（条件変更あり）」と明記されており、さらに「大型犬や猫の多頭飼いも相談可」という、ペット同伴旅行者向け民泊として非常に強力な差別化ポイントを持つ物件です。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/28202/1109789124/50025190/x01109789124.html
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所在地：兵庫県尼崎市久々知2丁目
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賃料 / 管理費：7.8万円 / なし（※民泊・ペット利用時、条件変更の可能性あり）
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初期費用：敷金 なし / 礼金 1ヶ月
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構造・面積：木造2階建（1970年10月築・52.45㎡・2LDK）
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アクセス：JR「塚口駅」徒歩12分、JR「尼崎駅」徒歩24分（またはバス利用）
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特徴：民泊相談可、大型犬・多頭飼い相談可、楽器相談可、洗面所独立、バス・トイレ別。
2. 立地と市場背景：大阪・神戸の「中継地点」としての需要
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広域アクセスの利便性：尼崎エリアは、JR神戸線・宝塚線が交差するため、大阪（梅田）まで約10分、神戸（三宮）まで約20分、宝塚まで約20分と、関西観光の拠点として非常に優秀です。
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ペット同伴民泊のブルーオーシャン：一般的に民泊でも「大型犬可」「多頭飼い可」の物件は極めて少なく、愛犬と一緒に旅をしたい層にとって、この物件は「指名買い」される存在になります。
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静かな住環境：閑静な住宅街に位置するため、長期滞在やリモートワークを兼ねた旅行者（ワーケーション層）にも適しています。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（180日制限・ペット同伴グループ向け）】
※兵庫県（尼崎市）の住宅宿泊事業法（新法）に基づく運営を想定。
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平均宿泊単価：16,000円（1棟貸切・ペット清掃費込）
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月間稼働（新法上限平均）：15日
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月間宿泊売上：240,000円
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清掃費回収分：40,000円（月4回想定）
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月間固定費（賃料8.5万(想定)＋光熱費・ネット・システム料等）：約170,000円
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月間利益：約110,000円
考察: 賃料が7.8万円と低いため、月の半分（15日）の稼働で十分に利益が出ます。ペット同伴客は一般客よりも宿泊単価を高く設定しやすく、さらにリピーターになりやすいため、安定した運営が期待できます。ただし、尼崎は宿泊エリアとして人気な場所とは言えないため、どう稼働率を50%に近づけられるかが課題となります。稼働率が30%を切ると収支は悪化します。
4. この物件の強みと戦略
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「大型犬・多頭飼いOK」を全面に：Airbnbなどのサイトでは「大型犬・複数頭OK」というキーワードが強力なフックになります。玄関横に足洗い場を設置したり、ケージを常備したりすることで、ペットオーナーからの高評価を獲得できます。
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2LDKの間取り活用：52㎡の2LDKであれば、1階をリビング・キッチン、2階を寝室（2部屋）に分けることで、4〜6名程度の宿泊に対応可能です。
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初期費用の低さ：敷金なし、礼金1ヶ月と初期投資が抑えられているため、その分をペット用の滑りにくいフロアコーティングや、防臭対策などの設備投資に回せます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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尼崎市の民泊条例：尼崎市では住宅宿泊事業（新法）において、住居専用地域などでの営業日数制限や、周辺住民への周知義務があるか、尼崎市保健所に事前確認が必要です。
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「民泊相談」の条件変更：備考欄にある「条件変更」の内容（賃料アップや敷金の積み増しなど）を、仲介会社（ハウスコーポレーション立花店）へ至急確認してください。
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築55年のインフラチェック：1970年築のため、特に耐震性や電気容量、水回りの状態を確認してください。ゲストに不便を感じさせないよう、Wi-Fi環境の整備やエアコンの新調が必要になる場合があります。