東京都北区上十条。JR埼京線「十条駅」をはじめ、東十条駅や板橋本町駅も利用可能なマルチアクセスな立地にある、「賃料17万円・専有面積70㎡・2LDK」の低層アパート物件です。
「オーナーズルーム」として使われていた背景があり、一般的な賃貸物件にはない「中庭」や「オシャレな内装」が最大の特徴です。さらに「元民泊」ということで、宿泊事業への適性が非常に高い案件です。
1. 物件概要
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所在地：東京都北区上十条5丁目
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賃料 / 管理費：17.0万円 / 1.0万円
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初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 なし（※事業用・ペット飼育時は条件変更あり）
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構造・面積：2階建（築32年・70㎡・2LDK）
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アクセス：JR「十条駅」徒歩15分、JR「東十条駅」徒歩17分、都営三田線「板橋本町駅」徒歩16分
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特徴：民泊・事業用相談可、元民泊・オーナーズルーム、中庭付き、リフォーム済み、ペット相談可。
2. 立地と市場背景：十条エリアの魅力とターゲット
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インバウンドに人気の「十条銀座」：十条駅前には都内屈指の規模を誇る「十条銀座商店街」があり、食べ歩きや日本の日常風景を求める外国人観光客に非常に人気のスポットです。駅から徒歩15分と少し距離はありますが、その分、静かな住宅街で「暮らすような滞在」を演出できます。
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70㎡の広さと「中庭」の希少性：都心の民泊で70㎡という広さは、5〜7名程度のグループ収容を可能にします。さらに、都会の喧騒を忘れさせる「中庭」があることで、他の競合物件と圧倒的な差別化（写真映え）が図れます。
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3路線の利用可能性：埼京線（池袋・新宿・渋谷直通）、京浜東北線（上野・東京直通）、三田線（大手町・日比谷直通）が利用できるため、東京観光の拠点として非常に優秀な位置にあります。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（180日制限・5〜6名利用のファミリー/グループ向け）】
※住居専用地域のため、住宅宿泊事業法（新法）に基づく180日運営となります。
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平均宿泊単価：25,000円（1棟貸切・中庭付プレミアム設定）
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月間稼働（新法上限平均）：15日
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月間宿泊売上：375,000円
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清掃費回収分：50,000円（月4〜5回想定）
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月間固定費（賃料・管理費18万＋光熱費・ネット・システム料等）：約260,000円
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月間利益：約165,000円
考察: 固定費が周辺相場に比べてやや高めですが、70㎡という広さと「元オーナーズルーム」の質感があれば、高単価設定が可能です。180日制限下でも月15万円以上の利益が見込め、残りの期間をレンタルスペースや撮影スタジオとして運用すれば、収益性はさらに向上します。
4. この物件の強みと戦略
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「元民泊」の安心とスピード：過去に民泊として運営されていた実績があるため、消防設備や近隣対策のノウハウが蓄積されている可能性が高いです。大幅な改修なしに、スムーズに運営を開始できるのは大きな利点です。
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オシャレな内装×中庭のブランディング：Airbnbなどのリスティングにおいて、中庭の写真はクリック率を劇的に高めます。「中庭で朝食を楽しめる東京のアパートメント」というコンセプトは、欧米豪のゲストに非常に強く刺さります。
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礼金ゼロの初期費用抑制：事業用物件では珍しい「礼金ゼロ」により、浮いた資金を最新の家電や高品質なリネン類に投資でき、レビューの向上に繋げられます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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「条件変更」の具体的内容：事業用（民泊利用）の場合、敷金の積み増しや賃料の調整が入る可能性があります。事前に貸主側への条件確認が必須です。
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北区の民泊条例：北区では住宅宿泊事業（新法）において、周辺住民への事前周知や、管理業者の選定について独自のルールがある場合があります。北区保健所への事前相談を推奨します。
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住居専用地域による「旅館業不可」：物件情報に記載がある通り、365日営業ができる「旅館業許可」は取得できません。180日制限をいかに補填するか（マンスリー運営、スペース貸し等）の戦略が、年間収益を最大化する鍵となります。