福岡県北九州市、小倉のシンボル「旦過市場」からほど近い古船場町。モノレール旦過駅から徒歩4分、JR小倉駅からも徒歩圏内という絶好のロケーションに位置する「賃料15.4万円・専有面積78.3㎡・2LDK」のマンション案件です。
備考欄に「民泊利用可能」とはっきり記載されており、事業用としてのハードルが極めて低い、希少な「公認」物件です。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/40106/6986695023/80901114/x06986695023.html
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所在地：福岡県北九州市小倉北区古船場町
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賃料 / 管理費：15.4万円 / なし
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初期費用：敷金 なし / 礼金 30.8万円（2ヶ月）
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構造・面積：RC造3階建の3階（1970年1月築・78.3㎡・2LDK）
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アクセス：北九州モノレール「旦過駅」徒歩4分、JR「小倉駅」徒歩14分
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特徴：民泊利用可（公認）、最上階、エアコン付き、トイレ2ヶ所、事務所・サロン利用可。
2. 立地と市場背景：北九州観光の「へそ」
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旦過市場・小倉城が徒歩圏：北九州観光の目玉である「旦過市場」や「小倉城」がすぐ近くにあります。インバウンドゲストにとって、地元の食文化に触れられるこのエリアは非常に人気が高く、小倉滞在の拠点として選ばれる強い理由になります。
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小倉駅からのアクセスと夜の需要：新幹線停車駅の小倉駅から徒歩14分（タクシーで数分）という立地は、福岡市内や本州からの旅行者、出張者にとっても便利です。また、飲食店街（鍛冶町・堺町）にも近く、夜まで楽しみたい層に訴求できます。
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「トイレ2ヶ所」の付加価値：78㎡という広さでトイレが2つあるため、大人数のグループや2家族での宿泊時に非常に喜ばれます。これは宿泊予約サイトでの「選ばれる決め手」になります。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（1棟貸切・6〜8名利用のグループ向け）】
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平均宿泊単価：25,000円（平日1.8万/週末3.5万想定）
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想定稼働率：40％（月約12日）
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月間宿泊売上：300,000円
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月間固定費（賃料15.4万＋光熱費・ネット・代行手数料等）：約280,000円
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月間利益：約20,000円
考察: 賃料は小倉エリアとしては高めですが、78㎡というキャパシティを活かして収容人数を増やせば、利益を確保できます。平日はインバウンド客、土日は日本人客の集客に成功すれば、広稼働率を維持できるのでもっと利益を出すことが可能です。
4. この物件の強みと戦略
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「民泊可」の完全公認物件：オーナーや管理会社の理解があるため、管理規約のトラブルを心配せず、堂々と保健所への届出（住宅宿泊事業法）を進められます。
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サロン併用も可能な「内装の自由度」：備考に「エステ・ネイルサロンにもオススメ」とある通り、美観を重視した内装にすることで、高単価な宿泊ゲストを惹きつけるブランディングが可能です。
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最上階・RC造：築年数は経っていますが、RC造（鉄筋コンクリート）の最上階であるため、上下階の騒音トラブルを軽減でき、ゲストに静かな滞在を提供できます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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北九州市の民泊条例の確認：北九州市では、住居専用地域などでの営業制限や、独自のルール（周辺住民への説明など）がある場合があります。事前に小倉北区の保健所へ確認が必要です。
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築56年のインフラ状態：1970年築とヴィンテージ物件のため、水回りの水圧や電気容量の確認が必要です。特に複数人が同時にシャワーやエアコンを使う民泊では、電気容量のアップが必要になるケースが多いです。
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内装のアップデート費用：写真は掲載されていませんが、築年数を考えると、宿泊単価を上げるためにはモダンなインテリアや一部DIYでのブラッシュアップが必要になる可能性があります。